Чи продовжать іпотечні відсоткові ставки свій недавній спад до весни 2026 року?

Поки Федеральна резервна система залишається на паузі, ставки за іпотечними кредитами стали об’єктом уваги ринку — але не з тих причин, яких багато хто очікував. Оскільки Комітет із відкритого ринку Федеральної резервної системи (FOMC) малоймовірно знизить ставки до червня, справжня історія ховається в іншому. Останні події свідчать, що політичні оголошення з Вашингтона мають більший вплив на формування вартості позик для домогосподарств, ніж дії ФРС.

Політичні несподіванки, а не дії ФРС, формують останні тенденції ставок

Наприкінці січня 2026 року Асоціація іпотечних банкірів повідомила про значну зміну у ринковій динаміці. За даними MBA, активність з рефінансування різко зросла — до рівнів, яких не було з вересня 2025 року, при цьому кількість заявок на кредити зросла більш ніж на 14% за одну тиждень, а запити на рефінансування — на 20%. У порівнянні з тим самим періодом минулого року обсяг рефінансування зріс на 183%. Цей сплеск стався попри очікувану паузу FOMC щодо коригування ставок.

Що ж спричинило цей рух у ставках за іпотечними кредитами, коли традиційна політика ФРС застигла? Відповідь вказує на ініціативи Білого дому, спрямовані на боротьбу з доступністю житла. Починаючи з початку січня, низка указів та політичних пропозицій почала змінювати очікування ринку щодо вартості позик.

Заходи Білого дому щодо житла змінюють очікування щодо ставок за іпотечними кредитами

Адміністрація Трампа запропонувала три основні заходи у сфері житла, які привернули увагу ринку:

Обмеження для інституційних покупців: Виконавчий наказ забороняє корпоративним інвесторам купувати односімейні будинки, що сигналізує про фундаментальні зміни у структурі ринку житла та має на меті відкриття можливостей для першого купівельника.

Пряме втручання на ринок: Представники запропонували, щоб Fannie Mae та Freddie Mac купили цінних паперів із іпотечних кредитів на суму 200 мільярдів доларів — прямий механізм для зниження ставок, шляхом збільшення попиту на кредитному ринку.

Доступ до пенсійних заощаджень: Третя пропозиція дозволяє тримачам 401(k) використовувати пенсійні рахунки для внесків на перший внесок, що розширює купівельну спроможність покупців і теоретично підтримує попит на житло.

Ці оголошення спричинили помітний рух у ставках за іпотечними кредитами. Починаючи з 6.16% для 30-річних фіксованих іпотек, ставки знизилися до 6.06% — мінімуму за три роки — перед тим, як стабілізувалися приблизно на 6.09%. За даними ринку, деякі кредитори вже пропонують ставки нижче 6%.

Ринки казначейських облігацій визначають перспективи ставок за іпотекою

Щоб зрозуміти рух ставок за іпотечними кредитами, потрібно звернути увагу на один з найчастіше ігнорованих факторів: доходність 10-річних казначейських облігацій. За словами Джефа ДерГурагіана, головного економіста LoanDepot, цей показник є основним механізмом передачі політики уряду до вартості позик для споживачів.

Пропозиція купівлі іпотечних облігацій на 200 мільярдів доларів, здається, тимчасово підтримала ставки, сигналізуючи про стабільний попит. Однак ДерГурагіан попередив, що недавні покращення можуть змінитися, якщо доходність казначейських облігацій знову підніметься до 4.2–4.3%. Взаємозв’язок простий: коли доходність казначейських облігацій зростає, ставки за іпотекою зазвичай слідують за ними, зменшуючи ефект політичних ініціатив.

Що очікувати від ставок за іпотекою у 2026 році, коли ФРС залишається на паузі

Дивлячись вперед, аналітики розділилися щодо траєкторії ставок за іпотекою у 2026 році. Аналіз J.P. Morgan передбачає можливість одного-двох знижень ставок цього року, хоча скептицизм на Уолл-стріт залишається. Майкл Феролі, головний економіст J.P. Morgan у США, зазначив, що якщо з’явиться слабкість на ринку праці або інфляція знизиться суттєво, ФРС може знизити ставки пізніше в році.

Однак базовий сценарій J.P. Morgan передбачає помірне зниження інфляції та зжиття ринку праці до середини 2026 року — умови, які можуть спонукати ФРС до підвищення ставок наприкінці 2027 року, а не їхнього зниження. Оскільки термін керівництва Джерома Пауелла як голови ФРС закінчується у травні, невизначеність щодо керівництва додає ще один фактор у прогнозування ставок за іпотекою.

Для споживачів, які стежать за ставками найближчим часом, важливо зосередитися на рухах доходності казначейських облігацій, а не на заявленнях ФРС. Без чітких сигналів щодо прогресу інфляції ставки за іпотекою ймовірно залишатимуться у межах коливань, реагуючи на політичні оголошення та динаміку ринку 10-річних облігацій, а не на монетарну політику.