Після аналізу ситуації з прогнозами ринку нерухомості Лас-Вегаса на 2023 рік, чесно кажучи, це досить цікаве дослідження того, наскільки швидко ситуація може змінитися. Тому що цей ринок був абсолютно на піку — метрополія зростала неймовірно швидко, з майже 20% приростом населення за останнє десятиліття. Але потім настав 2023 рік, і все почало змінюватися.

Зміна була досить різкою, якщо ви звертали увагу. На початку 2023 року Лас-Вегас перетворився з раю для продавців у ринок покупця. Дані Redfin показували, що до вересня 2022 року він був другим за швидкістю охолодження ринком у країні, що було дивно, враховуючи, наскільки гарячим він був раніше. Тим часом, Сієтл зайняв перше місце за темпами охолодження.

Що мене особливо зацікавило — це динаміка цін. Середні ціни на житло для односімейних будинків знизилися до приблизно $495,000 станом на травень 2023 року, що на 5,7% менше порівняно з минулим роком. Більше продавців почали знижувати ціни — у тому місяці 23,3% оголошень мали знижки. І ось найцікавіше: лише 26,5% будинків продавалися за ціною вище за початкову в травні 2023 року, порівняно з 58,7% у квітні 2022 року, тобто менше ніж за рік. Це такий коливання, яке свідчить про те, що вся динаміка змінилася.

Запаси нерухомості були іншим питанням. Незважаючи на охолодження, все ще не вистачало будинків на ринку. Запаси односімейних будинків у травні 2023 року склали трохи більше 6 500 одиниць, що на 3,28% менше, ніж торік. Тобто у покупців було менше варіантів, навіть якщо ціни знижувалися.

Що було цікавим щодо прогнозів ринку нерухомості Лас-Вегаса на 2023 рік — більшість аналітиків очікували, що будинки будуть продаватися довше. Середній час перебування на ринку досяг 46 днів у травні 2023 року — фактично вдвічі більше, ніж мінімум після пандемії, який становив 23 дні рік тому. Це наближається до довоєнних норм, які були близько 49 днів.

Індекс S&P/Case-Shiller для цього регіону також підтверджував цю тенденцію. У квітні 2023 року він становив 270,45, що на 6,78% менше, ніж у піковий період у липні 2022 року, коли він досягав 300,05. Тобто ціни суттєво знизилися, головним чином через зростання іпотечних ставок і зменшення бюджету через інфляцію.

Для покупців тут була певна можливість, якщо вони могли знайти правильну нерухомість. Ціни стабілізувалися, і можна було вести переговори про кращі умови. Для продавців же стало важче — потрібно було правильно ціноутворювати і справді привертати увагу до своєї пропозиції. Ринок фактично повертався до більш збалансованої ситуації після років переважання інтересів продавців.

Дивовижно, що незважаючи на все це охолодження, Лас-Вегас залишався одним із найпопулярніших напрямків міграції в країні. Люди хотіли переїхати туди навіть під час охолодження гарячого ринку. Це базовий попит, ймовірно, стримував повний крах ринку.