延長抵押貸款期限背後的隱藏成本：為何房地產專家質疑特朗普的50年計劃

提出引入50年期房貸的建議再次點燃了房地產界對於負擔能力解決方案的辯論。儘管這個概念承諾能降低每月還款額，以應對房價飆升和抵押貸款利率上升，但房市專家們對此表示嚴重關切，質疑這是否真的解決了根本問題，或是反而會帶來新的問題。

數學看起來很簡單：將貸款還款期限從傳統的30年延長到五十年，可以減少每月的還款負擔。但房地產專業人士指出一個令人擔憂的現實：這樣延長的時間表可能會對個人房主和整體房市產生災難性的反效果。

永遠無法解決的股權問題

房地產分析師指出的一個最大缺點是股權積累的緩慢速度。使用50年房貸，房主會發現大部分還款都用於支付利息，而非建立所有權股份——這與傳統30年期房貸的情況正好相反。

「貸款的攤銷期大大延長，因此每月還款中用於償還本金的部分非常少，」房市金融專家表示。這造成了一個惡性循環：房主在數十年內仍然容易受到市場下跌和個人緊急狀況的影響，無法在最需要的時候動用房屋淨值。

一個嚴重的族群不匹配問題

當你看數字時，這個時間線問題變得尤為明顯。根據全國房地產經紀人協會（NAR）的資料，2025年首次購房者的平均年齡已達40歲，創下歷史新高。同時，美國的預期壽命為78.4歲（CDC數據）。

數學非常清楚：一對35歲的夫妻簽下一份50年房貸，到了80多歲時仍在還款，可能遠超過他們的收入高峰期。房地產專家警告，這會形成一個財務陷阱，使退休者可能難以同時應付房貸和基本生活開支。

為何較低的還款額可能推升房價

反直覺的是，讓房貸更便宜可能並不會改善房市的負擔能力，反而可能使情況更糟。房價最終反映的是買家能負擔的支付能力。如果50年房貸突然讓更多人有資格申請較低的每月還款，這些買家將更積極地競爭現有房產，推升房價。

「房市是由供需決定，價格是由最多買家願意支付的金額來設定的，」房地產開發商指出。「如果50年房貸降低了買家的每月潛在支付額，那麼就會有更多買家為同一個房子競爭，這會使價格進一步上升。」

這個矛盾點在於：旨在解決負擔能力的政策，反而可能加速它試圖解決的問題。

2008年的陰影：重蹈覆轍

房地產專家最憂心的，也許是歷史經驗的重演。2006-2008年的房市危機，部分源於寬鬆的貸款標準和短期看似吸引人的高風險房貸產品，但在市場壓力下崩潰。

延長的房貸期限可能會造成類似的情況。如果房價下跌，股權微薄的房主將沒有退路。他們無法再融資，無法出售而不蒙受損失，甚至可能在經濟衰退期間大規模違約。同時，持有數十年房貸的貸款機構也會面臨集中風險。

「如果房市下跌，你會看到更多人無法脫手房屋，因為他們沒有任何股權儲蓄，」房地產專家警告。「這是短期的利益，但長遠來看卻帶來可怕的後果。」

房地產專家共識

雖然單獨看來，較低的每月還款額聽起來很有吸引力，但整個房地產生態系統都認為，50年房貸解決的是短期症狀，卻可能造成系統性脆弱性。根本問題——房價相對收入的過度膨脹——需要的是不同的解決方案，而非僅僅延長還款期限。房市參與者在持續分析這個提案時，房地產分析師的共識是應該著重於解決供應限制、透過建設提升負擔能力，以及確保工資的實質經濟成長，而非用更長的貸款期限來掩蓋負擔能力的挑戰。