在成熟市場，商業地產的退出並不依賴賣樓賺差價，而依賴營運現金流和證券化退出。中國過去幾年基礎設施公募 REITs 的實踐，已經在制度層面訓練了資產、現金流、披露、托管到分配的鏈條。[4]商業不動產 REITs 的推出，使寫字樓、商業綜合體、酒店等更典型的城市運營資產進入制度化出口的視野：試點文件把商業不動產 REITs 定義為通過持有商業不動產獲取穩定現金流並向持有人分配收益的封閉式公募基金，並強調基金管理人主動運營管理責任。 未來能不能做 REITs 的關鍵，不在於資產是否豪華，而在於資產是否能像基礎設施一樣穩定產生現金流，並被持續披露與治理。

REITs 買的是可預測的現金流，股權買的是可複製的增長能力。當你把房地產與城市資產放進這個框架裡，很多看似繞不開的矛盾就會自動被解釋清楚。