歷史匯率下跌：抵押貸款市場30年期利率跌破6%，聯邦債券計劃推動

讓房市頭條停止的數字

多年來首次，抵押貸款市場出現劇烈變化，30年期房貸利率跌破6%的門檻。誘因是？特朗普政府宣布收購$200 十億美元的抵押貸款支持證券，這是近年來最積極的房市干預措施之一。

伴隨此舉的15年固定房貸利率定在5.55%，反映出整體貸款工具的下行壓力。為了讓這股動能更具背景：過去十二個月內，30年期平均利率已下降超過一個百分點——這一速度通常需要更長時間，因為利率通常每天微幅變動。這一劇烈變動凸顯市場對政策干預的反應。

$200 十億美元的債券購買如何重塑貸款動態

特朗普的指示透過Truth Social的公告實現：承諾購買$200 十億美元的抵押貸款債券，旨在解鎖美國買房者的負擔能力。執行由聯邦住房金融局局長Bill Pulte負責，他透露房地美和房利美將執行這些購買。白宮討論證實，購買已經開始，已獲得$3 十億美元的證券。

操作方式很簡單：當房地美和房利美累積抵押貸款支持證券時，會將資金注入貸款生態系統。持有這些工具的貸款機構獲得流動性來發放新貸款，供應增加對需求穩定通常會壓低利率。目前這些機構的持有總額超過$230 十億美元——幾乎是其投資組合的兩倍，約為1/17 (或1.17的比例，乘以現有規模)，這代表新提議的資金注入。

政府擴大負擔能力策略

這次債券購買行動是選舉周期升溫下更大負擔能力攻勢的一部分。關稅減免和放寬車輛燃油效率標準也伴隨此房市措施，旨在降低消費者的日常開支。

華爾街的分歧評估

瑞銀分析師持建設性觀點，預計此舉可能使30年期固定利率下降超過0.2個百分點，或將刺激新建案啟動和現有房市交易。

摩根大通則提供不同分析：以$200 十億美元對14.5兆美元的美國房貸市場來看，這項措施約涵蓋1.4%的未償付義務。他們的評估是：影響有限。此外，現有房貸的平均利率為4.4%，遠低於目前的新發放利率，這使得已鎖定利率的房主不願搬遷，從而削弱政策對市場活動的影響。