負擔能力危機正在推動房地產市場前所未有的降價，Realtor.com 表示

住房負擔危機正迫使房屋建築商做一些他們幾乎從未做過的事情：比房主在市場上的房屋降價更積極地削減新房價格。根據週四發布的Realtor.com報告，這是近期房市的首次。

推薦影片

「目前的房市陷入了負擔能力危機，讓許多普通美國家庭感受到被排除在傳統的向上流動和擁有房產的承諾之外，」富豪500強房屋建築商Lennar的執行長Stuart Miller在12月的財報電話會議中表示。根據其財報，Lennar第四季度的平均銷售價格較去年同期下降10%，至38.6萬美元。

Realtor.com的報告顯示，2025年第四季度，近20%的新房面臨降價，而二手房的降價幅度約為18%。這一轉變表明，隨著房價下跌，我們正進入一個買方市場。

「新建房一直是過去幾年房市中較為穩定的部分，但建築商顯然正在回應當前的負擔能力壓力以及較高的二手房庫存水平，」Realtor.com的首席經濟學家Danielle Hale在一份聲明中表示。

儘管如此，負擔能力仍將受到壓力。按揭利率仍在6%左右浮動，遠高於疫情期間買家享有的低於3%的利率。考慮到美國房價中位數約為40萬美元，理想的買家需要支付8萬美元的首付。而且，大多數美國人甚至沒有存下1000美元的緊急備用金，這意味著首付完全不在考慮範圍內。

但對於那些財務準備充分、準備購房的人來說，新建房的折扣可能是個好消息。

「我們看到的市場是，單戶新建房正填補二手房越來越難滿足的負擔能力缺口，」Realtor.com的高級經濟學家Joel Berner在一份聲明中說。

過去的激勵措施與今日的折扣

2023年秋季標誌著房市的深度凍結，當時二手房銷售創下大蕭條以來的最低點，按揭利率高達8%。當時，房屋建築商依靠激勵措施，如利率買斷、交易費用抵扣和免費升級。

John Burns Research and Consulting的研究副總裁Devyn Bachman表示，這些激勵措施是推動新房銷售上升的「首要」因素。

「‘激勵’只是一個華麗的詞，實際上就是折扣，我們在這方面看到的是，這正是為新房市場創造競爭優勢的原因，」她在2023年對《財富》表示。她補充說，利率買斷，即行業術語中的折扣房貸利率，是目前新房市場中最「受歡迎且最有效」的激勵措施。

此外，獨立賣家在二手房市場上無法匹配大型建築商如Lennar和Toll Brothers通常提供的激勵措施，住宅房地產經紀公司Nest Seekers International的首席經濟學家Erin Sykes當時告訴《財富》。

但現在，新建房建築商被迫提供直接折扣，以保持競爭力並吸引買家。

「建築商意識到全國各地人們面臨的負擔能力問題，並且他們正在做出回應，」Berner在8月的全國房地產經紀人協會報告中寫道。

折扣出現的地點

儘管折扣變得相對普遍（2025年第四季度五分之一的新房有折扣），但它們並不在全國範圍內均勻分佈。

Realtor.com指出，價格下調主要集中在南方和西部，這些地區近年來聚集了大量的新建房。整體而言，價格下調比例超過全國平均的州包括：內華達州（近25%）、印第安納州（23.3%）、南卡羅來納州（21.6%）、明尼蘇達州（21.6%）、北卡羅來納州（21.3%）、新澤西州（近20%）和德州（19%）。

與此同時，Realtor.com指出，東北和中西部的新建房多為高端產品，較難找到折扣，因此折扣頻率較低。

顛倒的公寓市場

新建房面臨降價的趨勢中，公寓和聯排別墅則是個例外。在2025年第四季度，新建公寓和聯排別墅的中位掛牌價實際上高於新建獨戶住宅。

美國待售的新公寓中，近10%位於紐約市或邁阿密，這些地區的中位掛牌價都超過100萬美元。相比之下，新建獨戶住宅主要集中在休斯頓、達拉斯、聖安東尼奧、亞特蘭大和菲尼克斯等較為經濟實惠的市場，這些地區的價格更接近全國中位數。

「更多的新公寓可能針對奢華買家，而許多新獨戶住宅則是為入門級買家設計，」Realtor.com的報告解釋說。「也可能是，現有的獨戶住宅比連接住宅更能保持其價值。」