適合收益投資者的頂級房地產投資信託：Realty Income 和 NNN REIT 比較

在尋找可靠收入的最佳不動產投資信託（REITs）時，零售業常因過去的擔憂而被忽視。然而，近期的表現顯示這些擔憂大多被誇大了。對於追求收入的投資者來說，這個領域中有兩個突出的機會：來自全國數千個租給零售商的物業，產生大量現金流的公司。

REITs提供具有吸引力的稅務結構，要求它們將至少90%的應稅收入以股息形式分配給股東。它們通過收購和管理多樣化的物業類型——零售、工業、辦公——然後將其出租給租戶並收取租金來實現這一點。零售板塊在經濟衰退期間歷來引發擔憂，尤其是在電子商務擴展威脅到實體店面，特別是在COVID-19疫情期間。此外，2022-2023年利率上升也對該行業造成壓力，因為較高的借款成本降低了物業收購的負擔能力。

儘管面臨這些逆風，許多REITs成功渡過了近期的挑戰並實現了完全復甦。根據全國不動產投資信託協會（Nareit）的數據，2025年前九個月，專注於零售的REITs平均回報率為6.9%。對於目前評估最佳REITs的投資者來說，有兩家領導者值得認真考慮。

為何NNN REIT在零售行業中脫穎而出

NNN REIT擁有約3,700個租給便利商店、汽車服務、餐廳和娛樂場所的物業。公司展現出強大的租戶管理能力，第三季度的入住率達到97.5%。

從財務表現來看，季度調整後營運資金（AFFO）每股增加從0.84美元到0.86美元——這個指標衡量可用於股息分配的現金。管理層預計全年AFFO將達到每股3.41至3.45美元，提供穩健的股息保障。

NNN REIT的股息連續36年增加，最近一次在8月將每股股息提高到0.60美元，漲幅為3.4%。目前的股息殖利率為5.9%。或許最重要的是，與較大競爭對手相比，公司規模較小，讓新物業投資能對成長路徑產生實質影響。這使得NNN REIT成為追求資本增值與收入並重的投資者心中的理想選擇。

Realty Income的優勢：規模與穩定性在零售中的表現

Realty Income擁有超過15,540個物業，規模遠大於NNN，約80%的年度租金來自零售租戶。其物業組合包括超市（近11%）、便利商店（10%）、家居改善零售商和美元商店運營商。其最大租戶包括Dollar General、Walgreens、Home Depot和Walmart。

公司保持98.7%的入住率，並成功以較高3.5%的租金續約租約，證明其在競爭激烈的環境中擁有良好的物業管理能力。調整後營運資金（AFFO）較去年同期增長2.9%，達到每股1.09美元。

Realty Income的股息也許是其最令人印象深刻的特色：自1994年首次公開募股（IPO）以來，董事會已連續三十多年每季度增加分配。每月支付的股息通常每年都會多次增加。最近，該公司在10月將每股每月派息從0.269美元提高到0.2695美元。管理層預計2025年的AFFO每股在4.25至4.27美元之間，能輕鬆覆蓋每年3.23美元的股息。該股目前的股息殖利率為5.7%。

然而，Realty Income規模龐大也可能成為限制：當你已經擁有超過15,000個物業時，取得能帶來實質成長的新增物業變得越來越困難。投資者應預期穩定、適度的成長，而非劇烈擴張。

如何選擇：權衡成長與多元化

在挑選最佳REITs時，需平衡多個因素。兩家公司都展現出在挑戰性零售環境中茁壯的能力，專注於較不易受經濟周期影響的穩健業務類別。它們都擁有超過30年的穩定股息增長歷史，且股息率約在5.7%至5.9%之間。

根本的差異在於投資策略。Realty Income代表成熟、多元化的巨頭：更穩定、更廣泛的行業曝光、長期績效已證明。NNN REIT則是較專注的美國零售策略，隨著物業組合擴展，成長空間明顯。

偏好穩定性與可預測性的投資者，應選擇經過三十年打磨的成熟模式。若願意接受較少多元化以追求更大成長潛力，則NNN REIT在零售領域的集中策略提供了有吸引力的機會。

在評估投資最佳REITs時，應考慮個人對成長波動的容忍度與對已建立可預測性的偏好。兩者都已證明能在經濟不確定時期保護股東利益，並持續帶來收入的穩定成長。