中金：上海調減住房限購 或助力房價局地企穩

中金公司研報稱，2026年2月25日，上海五部門聯合印發《關於進一步優化調整本市房地產政策的通知》，進一步調減購房限制，並優化住房公積金貸款政策、完善個人房產稅政策。個別頭部城市住房供需結構已現積極變化，政策配合或加速局地房價企穩。近期京滬等個別頭部城市二手房掛牌去化周期正逐漸降至歷史上房價趨於穩定的區間內，且主要驅動因素是新掛減少、撤牌增多導致的存量掛牌量連續下行，而非成交量受政策驅動的短暫抬升，或表明其社會庫存去化已接近尾聲，房價已有企穩基礎。進一步，政策端持續對症的努力可能加速局地房價企穩進程，包括但不限於中央經濟工作會議重提“去庫存”、上海二手房收儲試點等直接面向庫存問題的舉措，以及北京限購調整、二手房交易增值稅和個稅優惠、上海限購調整等需求提振措施。中金公司測算京滬合計貢獻全國二手房成交金額的三成、新房成交金額的一成，頭部城市房價企穩有助於穩定全國住房市場基本盤。

全文如下

中金：上海調減住房限購，或助力房價局地企穩

中金研究

2026年2月25日，上海五部門聯合印發《關於進一步優化調整本市房地產政策的通知》，進一步調減購房限制，並優化住房公積金貸款政策、完善個人房產稅政策。

上海放鬆非滬籍限購要求，並優化公積金貸款及個人房產稅政策。本次上海限購調整涉及3類非滬籍群體：1）非滬籍連續繳滿12個月社保或個稅，在外環內可購房套數由0套增至1套；2）非滬籍連續繳滿36個月社保或個稅，在外環內可購房套數由1套增至2套；3）無社保或個稅證明的非滬籍若居住證滿5年，在全市範圍內可購房套數由0套增至1套。本次上海還調增了公積金最高貸款額度，允許公積金貸款已結清的無房或持有1套房居民再次申請公積金貸款，多子女家庭二套最高公積金貸款額度可上浮20%。此外，滬籍子女成年前與父母、（外）祖父母的共有住房不計入其成年後家庭的房產稅套數認定。

個別頭部城市住房供需結構已現積極變化，政策配合或加速局地房價企穩。近期京滬等個別頭部城市二手房掛牌去化周期正逐漸降至歷史上房價趨於穩定的區間內，且主要驅動因素是新掛減少、撤牌增多導致的存量掛牌量連續下行，而非成交量受政策驅動的短暫抬升，或表明其社會庫存去化已接近尾聲，房價已有企穩基礎。進一步，政策端持續對症的努力可能加速局地房價企穩進程，包括但不限於中央經濟工作會議重提“去庫存”、上海二手房收儲試點等直接面向庫存問題的舉措，以及北京限購調整、二手房交易增值稅和個稅優惠、上海限購調整等需求提振措施。我們測算京滬合計貢獻全國二手房成交金額的三成、新房成交金額的一成，頭部城市房價企穩有助於穩定全國住房市場基本盤。

關注房地產板塊投資機會。如果局地房價走穩態勢確定性增強，房地產板塊可能逐步從1月初以來脈衝式的政策博弈轉向基本面配合下的beta行情，視投資者風偏程度有三類投資思路：1）配置beta特徵明顯的穩健標的；2）配置房地產開發結構性成長標的；3）部分民企重回“牌桌”，在超跌估值下實現可觀重估。

風險

局地二手房庫存因外生沖擊上行；新供宅地體量超預期增加。

圖表1：超高能級城市地產核心政策調整歷程

資料來源：政府官網，中金公司研究部

圖表2：本次上海限購政策調整前後對比

資料來源：政府官網，中金公司研究部

圖表3：重點城市高頻二手房掛牌價走勢

資料來源：貝殼等中介，中金公司研究部

圖表4：A股地產公司動態市淨率和動態市盈率

註：截至2026年2月25日

資料來源：公司公告，Wind，中金公司研究部

圖表5：港股地產公司動態市淨率和動態市盈率

註：截至2026年2月25日

資料來源：公司公告，Wind，中金公司研究部

（資料來源：人民財訊）