HELOC 重新贷款选项：你应该重新贷款你的房屋净值信贷额度吗？

你的房屋不仅仅是一个居住的地方——它是你最重要的财务资产之一，也是潜在的资金来源。房屋净值信贷额度 (HELOC) 为房主提供了一种灵活的借款工具，可以利用累积的房屋净值。然而，随着利率上升和还款义务的增加，许多借款人开始问自己：重新融资是正确的选择吗？

为什么现在HELOC再融资很重要

HELOC市场经历了显著增长。仅在2022年前两个季度，CoreLogic报告开设的房屋净值信贷额度超过807,000个，代表总价值约$131 十亿(，这是自2007年金融危机以来的最高交易量。虽然这种流行反映了房主对利用房产净值的信心，但也凸显了一个日益增长的挑战：管理日益昂贵的债务。

核心问题在于：HELOC的利率通常高于标准抵押贷款利率，而且通常是浮动利率而非固定利率。在提款期 )通常持续10年( 内，借款人通常只支付利息。但一旦该期限结束，开始还款期 )通常为20年(，本金还款就会开始。对于许多房主来说，这些每月还款额会膨胀到与实际抵押贷款还款相当的水平——有时甚至超过10%的年利率，具体取决于信用状况。

这就是重新融资进入讨论的原因。

谁有资格进行HELOC再融资？

并非每个房主都能重新融资他们的HELOC，贷款机构会使用一致的标准评估候选人：

房屋净值水平——大多数贷款机构最多只会提供高达房屋评估价值的80%的贷款。如果你现有的抵押贷款已经超过这个比例，HELOC再融资的批准就变得困难甚至不可能。

信用评分——FICO信用评分至少为670会让你处于有利位置。较低的评分并不一定会自动取消资格，但通常会导致更高的利率。展现出按时还款的良好记录会增强你的申请。

债务与收入比率——贷款机构通常希望你的总债务 )包括潜在的新HELOC还款### 占你毛收入的比例低于43%。这一指标直接影响批准的可能性和提供的利率。

三种HELOC再融资路径

策略1：获得新的HELOC

最直接的再融资方式类似于标准抵押贷款再融资——你用新的额度取代现有的额度，无论是从当前的贷款机构还是其他机构。然后用新额度偿还旧余额。

这种策略的一个显著优势是：你重新开始提款期，回到只付利息的状态，减轻了短期还款压力。然而，这种方法隐藏着成本。通过延长只付利息的阶段，除非你积极偿还本金，否则你可能会在长远中支付更多的总利息。

策略2：转换为房屋净值贷款

另一种再融资选择是用房屋净值贷款取代你的HELOC。虽然两者都利用你的房产净值，但结构差异显著。房屋净值贷款不提供灵活的提款访问，而是在结算时提供一笔一次性贷款。你立即开始对全部金额支付利息。

还款可能变化不大，但长期节省可能非常可观。房屋净值贷款通常具有固定利率和固定月供——如果你优先考虑消除债务，这种稳定性优势明显。这种可预测性吸引了厌倦浮动利率不确定性的借款人。

( 策略3：与主要抵押贷款合并

为了简化账单管理，将你的HELOC和抵押贷款合并成一笔再融资贷款也是一种选择。然而，这条路径需要谨慎考虑，尤其是如果你以历史低利率获得了原始抵押贷款。

正如抵押贷款专家Kristina Morales向贷款机构解释的：“问题变成了：我是否必须放弃那个利率？”如果你多年前锁定了一个优惠利率，再次融资可能会让你面临更高的抵押贷款利率。然而，考虑到HELOC的规模，数学上仍可能对你有利。虽然你的抵押贷款利率可能在再融资后略有上升，但你在HELOC上的利息节省可能非常可观。2023年，30年固定抵押贷款的平均利率低于7%，而信用条件较差的借款人的HELOC利率可能达到10%或更高。

何时再融资不是一个选项

一些房主缺乏足够的房屋净值或信用问题，导致他们无法进行传统的再融资。还有其他策略：

贷款调整——虽然贷款机构没有义务调整现有贷款，但许多更倾向于调整条款 )降低利率、延长还款期限，而不是启动止赎程序。通常需要在账户中保持一定时间并有良好的还款记录。

个人贷款途径——银行、信用合作社和在线贷款机构提供个人贷款，可以用来偿还HELOC余额。与房屋净值贷款类似，它们提供一次性资金，具有固定利率和还款额。权衡之处在于：个人贷款的APR通常高于HELOC利率，且较大的额度可能超出个人贷款的限制。

搬迁——虽然没人愿意放弃自己的房子，但如果HELOC还款变得无法应付，出售房产也是最后的选择。记住：如果停止还款，贷款机构可以进行止赎，因为你的房产作为债务的担保。

结论

在利率变化和你的财务状况演变的情况下，重新融资你的HELOC值得认真考虑。无论是获得新的额度、转换为固定的房屋净值贷款，还是与抵押贷款合并，重新融资都能带来实质性的缓解。关于你的情况是否适合进行HELOC再融资，建议咨询专业的财务顾问以获得个性化指导。