美国购房者仍在罢工，因为较低的抵押贷款利率也无法扭转1月销售下滑的局面

美国已售出之前居住的房屋在一月大幅下跌，尽管抵押贷款利率有所下降，但房价上涨以及可能的严冬天气使许多潜在购房者保持观望状态，导致市场冷清。

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全国房地产经纪人协会（NAR）周四表示，上月现房销售环比下降8.4%，以季调后年化销售总量为391万套。这是近四年来最大月度降幅，也是超过两年来最慢的年度销售速度。

与去年一月相比，销售下降了4.4%。根据FactSet的数据，最新的销售数字低于经济学家预期的410.5万套。

“销售的下降令人失望，”NAR首席经济学家杨伦（Lawrence Yun）表示。“今年一月的低于正常温度和高于正常降水量使得评估下降的根本原因比平常更困难，也难以判断本月的数字是否为异常。”

东北、中西部、南部和西部地区的房屋销售都出现了明显放缓。但西部地区的年度和月度降幅最大，尽管上月的冬季风暴对该地区的影响不及其他地区。此外，签订合同到交易完成通常会有一两个月的延迟，因此一月的许多销售反映的是去年底签订的合同。

尽管销售大幅下降，但房价上月仍持续上涨。全国房屋销售中位价较去年同期上涨0.9%，达到396,800美元。房价已连续31个月实现年度增长。

美国房地产市场自2022年以来一直处于销售低迷状态，当时抵押贷款利率开始从疫情时期的低点上升。较高的抵押贷款利率、连续多年的房价飙升以及超过十年的低于平均水平的房屋建设导致许多有意购房者被挤出市场。去年，已售出房屋的销售仍停留在30年最低水平。

自2023年以来，销售一直徘徊在每年400万套左右的水平，远低于历史上的520万套的常态。

不过，几个月来抵押贷款利率持续下降，帮助12月的房屋销售得到提振，也让即将到来的春季购房季节前景变得更加乐观——至少对于那些能以当前利率购房的买家来说。

许多上月购买的房屋可能是在11月和12月签订合同的，当时抵押贷款利率降至年度最低水平。

根据抵押贷款购买商Freddie Mac的数据，30年期抵押贷款的平均利率上月短暂降至6.06%，为2022年9月以来的最低水平。此后略有上升，仍略高于6%，但比一年前低约一个百分点。

尽管如此，对于许多有意购房者，尤其是没有现有房产股本用于新房购买的首次购房者，负担能力仍然是个挑战。他们上月占房屋销售的31%，而历史上这一比例为40%。

“目前我们几乎没有止赎，房产财富持续增长，只是那些希望成为房主的租房者遇到困难，”杨伦表示。

对经济和就业市场的不确定性也可能让许多潜在买家保持观望。

虽然经济表现出稳健增长，但劳动力市场已持续数月疲软。美国12月的职位空缺降至五年多来的最低水平。尽管1月的招聘出乎意料地强劲，但政府修正数据显示去年新增的就业岗位减少至2020年疫情开始以来的最低水平。

销售放缓意味着更多房屋在市场上停留的时间更长。

NAR表示，1月底未售出的房屋为122万套，比12月下降0.8%，比去年一月上涨3.4%。这仍远低于疫情前大约200万套的正常待售房屋数量。

一月末的库存意味着以当前销售速度大约有3.7个月的供应量。传统上，5到6个月的供应量被认为是买卖双方平衡的市场。

春季购房季节到来前，通常会有更多房屋上市，这可能为潜在买家提供更丰富的选择。

“随着春天的临近，买家将会发现市场更为有利，”Bright MLS的首席经济学家丽莎·斯特尔特文（Lisa Sturtevant）表示。“更多的库存、较低的利率和较慢的价格增长将为买家提供更多谈判空间。”

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