适合收益投资者的顶级房地产投资信托：Realty Income 和 NNN REIT 比较

在寻找可靠收入的最佳房地产投资信托基金（REITs）时，零售行业常因过去的担忧而被忽视。然而，近期的表现显示这些担忧在很大程度上被夸大了。对于以收入为导向的投资者来说，这一领域出现了两个突出的机会：从全国数千个租给零售商的物业中产生大量现金流的公司。

REITs提供具有吸引力的税收结构，要求它们将至少90%的应税收入以股息形式分配给股东。它们通过收购和管理多样化的物业类型——零售、工业、办公——然后将其出租给租户并收取租金来实现这一点。零售板块在经济下行期间历来令人担忧，尤其是在电子商务扩展威胁到实体店铺的COVID-19大流行期间。此外，2022-2023年利率上升也给该行业带来压力，因为更高的借款成本降低了物业收购的负担能力。

尽管面临这些逆风，许多REITs成功应对了近期的挑战，并实现了完全复苏。根据全国房地产投资信托协会（Nareit）的数据，2025年前九个月，专注零售的REITs平均回报率为6.9%。对于目前评估最佳REITs的投资者来说，有两家领军企业值得认真考虑。

为什么NNN REIT在零售行业中脱颖而出

NNN REIT运营着约3,700个物业，租给便利店、汽车服务、餐厅和娱乐场所的零售商。公司展现出强大的租户管理能力，第三季度的入住率达97.5%。

从财务表现来看，季度调整后运营资金（AFFO）每股从0.84美元升至0.86美元——这一指标衡量可用于分红的现金。管理层预计全年AFFO将达到每股3.41至3.45美元，为较高的股息支付提供了稳固的保障。

NNN REIT的股息连续增长已达36年，最近一次在8月将每股股息提高至0.60美元，增长3.4%。目前的股息收益率为5.9%。或许更为重要的是，与大型竞争对手相比，公司规模较小，允许新物业投资对增长轨迹产生更大影响。这使得NNN REIT成为那些希望在获得稳定收入的同时实现资本增值的投资者的理想选择。

Realty Income的优势：规模与稳定性在零售中的表现

Realty Income拥有超过15,540个物业，规模远大于NNN REIT，约80%的年度租金来自零售租户。其物业组合包括杂货店（近11%）、便利店（10%）、家居改善零售商和美元店运营商。其最大租户包括Dollar General、Walgreens、Home Depot和Walmart。

公司保持98.7%的入住率，并成功以比之前更高的租金续签租约，显示出在竞争激烈的环境中良好的物业管理能力。调整后运营资金每股增长2.9%，达到1.09美元。

Realty Income的股息也许是其最令人印象深刻的特点：自1994年首次公开募股以来，董事会已连续三十余年每季度增加分红。每月支付的股息通常每年多次增长。最近，Realty Income在10月将每股月度派息从0.269美元提高到0.2695美元。管理层预计2025年的AFFO每股在4.25至4.27美元之间，轻松覆盖每年3.23美元的股息。该股目前的股息收益率为5.7%。

然而，Realty Income庞大的规模也带来潜在限制：当你已经拥有超过15,000个物业时，获取新的物业以实现显著增长变得越来越困难。投资者应预期稳健、适度的增长，而非激烈扩张。

如何选择：权衡增长与多元化

在挑选最佳REITs时，需要平衡多个因素。这两家公司都展现出在零售环境严峻时依然能够繁荣的能力，主要依靠专注于抗周期性强的业务类别——那些不易受经济周期影响的领域。它们都拥有超过30年的稳定股息增长历史，且股息收益率大致相当，约在5.7%至5.9%。

根本的区别在于投资策略。Realty Income代表成熟、多元化的巨头：更稳定、更广泛的行业覆盖、经过验证的长期表现。而NNN REIT则体现了更专注、以美国零售为核心的策略，随着物业组合的扩大，仍有明显的增长空间。

对于优先考虑稳定性和可预测性的投资者，Realty Income提供了经过三十年打磨的成熟模式。对于愿意接受较少多元化、追求更大增长潜力的投资者，NNN REIT在零售行业的集中策略提供了具有吸引力的机会。

在评估投资最佳REITs以丰富你的投资组合时，应考虑个人对增长波动的容忍度与对成熟可预期性的偏好。这两家公司都已证明能够应对经济不确定性，并通过稳步增长的收入流回报股东。