房地产可能成为私募信贷大逃亡中的大赢家

一篇文章的版本最早出现在CNBC Property Play通讯中，由Diana Olick撰写。Property Play涵盖房地产投资者的新兴和不断发展的机会，从个人投资者到风险投资家、私募股权基金、家族办公室、机构投资者和大型上市公司。注册订阅，未来的内容会直接送达您的邮箱。在投资者因快速上升的利率而逃离商业房地产基金不到四年后，一些投资者现在又开始回流，因为他们正在从曾经火热的私募信贷市场中撤出。非交易、公开注册的REITs的投资额从2022年的332亿美元下降到2025年的57亿美元，但最近几个月的增长迹象显示出转机。据Stanger Investment Banking的追踪数据显示，2023年1月这些REITs从投资者那里筹集了5.93亿美元，较12月的4.67亿美元和11月的4.16亿美元有所增加。CoStar的额外数据显示，去年第三和第四季度非交易REITs的投资都出现了增长。一些人预计，随着更多资金从私募信贷中撤出，最终会流入房地产市场。“我们相信这会发生，”Stanger的董事长兼首席执行官Kevin Gannon表示。“我们开始在房地产融资方面看到一些迹象，融资开始增加。虽然速度较慢，但确实在增加。房地产方面的赎回也已减缓，现在的情况是资金在轮动。”当被问及在CNBC的“Squawk on the Street”节目中，投资顾问是否可能将客户资金从Blackstone Private Credit（BCRED）转移到Blackstone Real Estate Income Trust（BREIT）时，该公司总裁兼首席运营官Jonathan Gray表示：“我不知道是否一比一地在转移，但当他们对某事感到担忧时，可能会暂停。我可以告诉你，有趣的是，第一季度，BREIT的资金流入达到了自2022年以来的最佳水平。”根据Green Street的商业物业价格指数，商业房地产的价值从2022年4月的峰值到2023年12月的低谷，下降了22%。目前仍在缓慢恢复，呈U型，投资者的入场点仍然相当具有吸引力。由于关税和伊朗战争带来的全球经济压力，股市波动性增加，硬资产如房地产成为多元化投资组合的有力选择。至于可能受益的行业，Blackstone已进行了一些特定的办公楼交易，但仍专注于数据中心、工业和多户住宅行业，偏好这些行业的稳定性和收益性，据一位不愿透露姓名、熟悉Blackstone内部运作的人士透露。 “归根结底，还是收益率的问题。如果投资者继续从私募信贷基金撤出，很难在其他债务投资中找到相应的收益，”Walker & Dunlop的CEO Willy Walker表示。“Blackstone在二月首次实现了四年来的BREIT资金流入正增长。私募信贷基金远超CRE债务基金——数万亿对数十亿——因此，任何从私募信贷撤出的动作都可能对CRE基金产生重大影响。”随着关于私募信贷赎回的新闻不断增加，相关讨论也在升温。“昨天，我在纽约与几位非常大的投资者开会，我们正好在讨论这个话题，”JLL的总裁兼CEO Christian Ulbrich在3月12日录制的CNBC Property Play播客中表示，节目将于下周发布。“在当前不确定的环境下，实物资产显得极具吸引力，而私募信贷的情况实际上正促使人们更多地投资实物资产。所以，是的，房地产或实物资产可能会成为受益者。”Ulbrich补充说，投资者在新兴的波动利率环境中仍会采取最保守的策略。这意味着选择最优地点的优质建筑，包括高品质的办公楼，也包括物流设施、仓库和多户住宅。利率仍然是一个变数，原本预期它们会更低。由于对能源价格和通胀的担忧，市场对美联储降息的预期正在下降。这可能会使资金向房地产的轮动速度变慢。“我们一直在经历这种异常情况，”Gannon说。“它持续的时间比我们预期的要长，现在可能还会更长一些，或许还会因为战争而延长。但我们最终相信，这些资金会寻找归宿，如果我们能证明房地产价格稳定，就会将资金投入到房地产中。”