REIT投資ガイド：ゼロから学ぶ不動産投資信託の仕組み

なぜ投資家はREITを理解する必要があるのか？

もしあなたの手元資金が商業不動産やオフィスビルを直接購入するには不足しているが、不動産の賃貸収益から利益を得たい場合、REIT（不動産投資信託）は現実的な選択肢となる。2018年にタイの株式市場に上場して以来、REITは多くの投資家のポートフォリオにおいて重要なツールとなり、安定したキャッシュフローを生み出している。

しかし、REITのパフォーマンスは常に安定しているわけではない。ある時期は好調だが、別の時期はパフォーマンスが低迷することもある。背後に隠された秘密は何だろうか？この種の投資ツールを本当に理解するには、その本質を把握する必要がある。

REITの実像：単なる不動産投資以上のもの

REITの正式名称はReal Estate Investment Trust（不動産投資信託）であり、ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์とも呼ばれる。 簡単に言えば、それは「資産バスケット」であり、専門のファンドマネージャーによって運用される。このバスケットには、継続的に収益を生み出す不動産資産が含まれている。

ファンドマネージャーは信託証券を販売して資金を調達し、その資金を使って不動産を購入・管理し、最終的に得られた収益をユニット所有者に分配する。これらの不動産は住宅、商業オフィスビル、倉庫、ホテル、さらには通信ネットワークのインフラなども含まれる。

REITの最も魅力的な特徴は：配当が比較的安定していることだ。 これは、基盤となる資産から得られる賃貸収入が規則的であるため、投資家に分配される収益も一定の予測性を持つからだ。

REITとProperty Fund：似て非なるもの

多くの人はREITとProperty Fund（不動産ファンド）を混同しがちだが、これは自然なことだ。なぜなら、REITはProperty Fundから進化したものであり、より柔軟で国際的なバージョンだからだ。しかし、両者には三つの重要な点で本質的な違いがある。

1. 法的構造と規制方式

Property Fundは集合投資信託の一種であり、預託証券の発行を必要とせず、規制も比較的緩やかだ。一方、REITは信託制度を採用しており、タイ証券取引委員会（SEC）の厳格な規制を受け、タイ証券取引所（SET）の承認も必要となる。これにより、REIT投資家はより高い規制の保護を受けることができる。

2. 投資範囲と柔軟性

Property Fundの投資範囲はSECの「正面リスト」に限定されており、海外不動産への投資はできない。これに対し、REITは投資の柔軟性が高く、海外資産への投資も可能であり、総資産の10%を超えない範囲で不動産開発プロジェクトに資金を投入できる。

3. ユニット発行とガバナンス

Property Fundのユニット発行は一般的なファンドと似ており、「自由流通」の株主基盤を維持する必要もなく、所有者総会の開催も義務付けられていない。一方、REITの運営は上場企業に似ており、少なくとも15%のユニットが散在投資家によって保有されている必要があり、毎年所有者総会を開催して議決を行う必要がある。

タイでは、新しい不動産投資商品はすべてREITの形態で提供されており、Property Fundは徐々に市場から退きつつある。

REITの五つの分類方法：投資対象を理解しよう

不動産権益の種類に基づき、REITは以下のように分類される。

永久所有権型（Freehold REIT）

このタイプのREITは不動産の完全所有権を持ち、賃貸収入を得る。土地に建築を増やすなどして資産価値が上昇すれば（例：土地に建物を追加）、ユニットの価値も上昇する。つまり、投資家は配当から利益を得るだけでなく、ユニットの値上がりによる利益も狙える。

賃貸権型（Leasehold REIT）

このタイプのREITは不動産を所有せず、賃貸権のみを持つ。賃貸権から得られる収益を分配するが、重要なリスクは、賃貸契約が終了すると収益権も消滅し、ユニットの価値は年々減少しゼロになる可能性があることだ。そのため、このタイプのREITに投資する場合は、残存賃貸期間に注意を払う必要がある。

投資方法別の分類

直接投資型：REITが直接不動産権益を所有または保有。

間接投資型：REITがある企業の株式を保有し、その企業が実際の不動産運営を行う。

不動産用途別の分類

• リテール型（Retail REIT）：ショッピングセンター、アウトレットモールなどの賃貸収入を管理
• 住宅型（Residential REIT）：ホテル、アパート、寮などの運営収入を管理
• ヘルスケア型（Healthcare REIT）：病院、クリニック、介護施設の収入を管理
• オフィス型（Office REIT）：商業オフィスビルの賃貸収入を管理
• インフラ型（Infrastructure REIT）：通信ネットワークやエネルギーパイプラインなどの賃貸収入を管理

各分類のREITは異なる収益モデルとリスク要因を持つ。

REITの価値はどう変動する？二つの重要な要素

要素一：基盤となる不動産の値上がりまたは値下がり

Leasehold REITは賃貸権の消耗により継続的に価値が下がる。一方、Freehold REITは不動産自体の市場価値の変動により変動する。不動産の値上がりを促進する要因には、経済成長、地理的改善、新たなインフラ整備、建築の増改築などがある。

要素二：予想される収入の流れ

これは配当金額に直接影響する。経済が繁栄すれば、テナント数や賃貸需要が増加し（例：オフィスREITは企業の拡大に恩恵を受ける）、逆に景気後退や突発的な出来事（例：観光の中断）が収入を削減し、配当が減少する。

REIT投資の長所と短所

長所

• 流動性が高い：SETで自由に売買でき、直接不動産を保有するのと比べて売却が容易
• 分散投資：少額資金で不動産投資に参加でき、賃貸管理の手間も不要
• 透明性が高い：すべての取引、資金調達、情報開示は規制当局の監督下で行われる
• キャッシュフローが安定：定期的な賃貸収入により比較的安定した配当サイクルを実現

短所

• 税負担：配当収入には10%の税金がかかるか、個人の年間所得税申告に合算する必要がある
• 金利感応性：中央銀行が基準金利を引き上げると、REITの魅力は低下し（定期預金や債券の方が競争力を持つため）、ユニット価格が下落する可能性がある。

タイの主流REIT事例分析

CPNREIT（CPNリテールグロース信託）

これはLeasehold REITで、資産にはCentral百貨店の複数店舗、オフィスビル、プーケットのヒルトンホテルが含まれる。現在の年配当利回りは約8.35%（9.85タイバーツ基準）。Leasehold商品として、投資者は賃貸契約の残存期間に注意を払う必要がある。

IMPACT（インパクト不動産信託）

これはFreehold REITで、Impact展示センターとその周辺土地、付帯施設の4棟のビルを管理。年配当利回りは約4.69%（12.80タイバーツ基準）。永久所有権の性質により、長期的な価値保護が強化されている。

WHART（WHAハイエンドグロース信託）

ハイブリッド型REITで、FreeholdとLeaseholdの資産を併せ持ち、主に倉庫・物流施設を運営。年配当利回りは約7.63%（9.50タイバーツ基準）。

JASIF（ジャスティファイ・インターネット帯域信託）

これはインフラREITで、1,680,500キロメートルの光ファイバーを所有し、TTTBB社に賃貸して安定収入を得ている。インフラの希少性と長期契約の保証により、年配当利回りは高く13.73%（6.70タイバーツ基準）に達している。

正しい意思決定を下す前に、自分に問いかけるべき質問

REITは完璧な投資商品ではなく、すべての人に適しているわけでもない。購入前に考えるべきポイントは：

• どのリスクを許容できるか？LeaseholdかFreeholdか？
• 投資期間はどれくらいか？短期の場合、金利変動が直接収益に影響する
• どれだけのキャッシュフローが必要か？タイプによって配当率は大きく異なる
• 税務について十分理解しているか？配当の税金が一部収益を侵食する可能性もある

総じて、REITは不動産から安定した収入を得たいが、物件管理の手間を避けたい投資家向けに設計されたものである。 その一方で、その長所と短所、仕組みを理解することで、自分に最適な商品を見つけることができる。