**プライベート不動産に新たなゲートウェイ：KKRの最新動きによる機関投資家グレードの投資の民主化**

何十年にもわたり、高品質なプライベート不動産は機関投資家や超富裕層の遊び場でした。しかし、一般投資家が同じ収益を生む資産にアクセスできるとしたらどうでしょうか？それを実現しようとしているのが、KKRの最新商品です。

この投資大手は、KREST (KKR Real Estate Select Trust Inc.)を新たにリリースしました。これは、従来個人投資家を高級不動産取引から排除してきた障壁を打ち破るために設計された登録済み閉鎖型ファンドです。かつての排他的なクラブを民主化するようなものです。

**なぜこれが重要か：プライベート不動産の課題**

プライベート不動産は、安定した予測可能な収入を生み出すことが多く、低金利環境では大きな魅力です。しかし、そのアクセスは常に複雑でした。最低投資額は非常に高く、ロックアップ期間は何年も続き、透明性もほとんどありませんでした。多くの個人投資家は諦めてしまったのです。

KKRの構造はこの状況を逆転させます。KRESTは、日次純資産価値報告、ティッカーを通じた日次サブスクリプションアクセス、月次分配、四半期ごとの入札を提供します。透明性は向上し、最低投資額の壁もなくなります。このファンドはREITとして認定されており、1940 Actの下で登録されているため、効率的な課税とシンプルな1099報告が可能です。これは資産運用者やアドバイザーが実際に望むところです。

**ポートフォリオ戦略**

KRESTは、2つの主要なカテゴリーで収益を追求します：収益を生む商業不動産への株式エクスポージャー、主要なシングルテナント物件、米国の優先株式の持分です。さらに、欧州やアジアの先進市場への拡大も柔軟に検討しています。債務側にはプライベート不動産のメザニンローンやクレジットポジションも含まれます。

これは理論的な話ではありません。KKRは自社のバランスシートから$150 百万ドル以上を投入し、KRESTの立ち上げに備え、すでに収益を生むポートフォリオを完全に展開しています。これは重要なスキンインザゲームの整合性です。

**チームと実績**

KKRは2011年から本格的に不動産を管理しています。2021年3月時点で、米国、欧州、アジア太平洋市場で$28 十億ドルの運用資産を持ち、110人を超える投資専門家がこれらの運用を担っています。彼らは株式とクレジットの両面で、8か国11のオフィスから運営しています。これは副業ではなく、コアな能力です。

**何がこれを特別にしているのか？**

SECはKKRに対し、珍しい特例を付与しました。それは、KKRがインセンティブフィーを現金ではなくKRESTのシェアで徴収できる免除措置です。ポイントは、その手数料が分配可能な利回りにのみ連動し、時価評価の変動には連動しないことです。つまり、KKRは株主が実際に支払われるときに勝ち、紙上の評価が上がったときに勝つわけではありません。

**個人投資家にとっての本当の狙い**

ゼロ金利に近い世界では、商業不動産は本物の分散投資と利回りを提供し、リスク調整後のリターンも合理的です。月次分配と長期的な価値上昇の可能性により、これはバランスの取れたポートフォリオの正当な一部となります。以前は理論上可能でしたが、実際にはほとんどの個人投資家には実行不可能でした。

結果として、機関投資家の洗練さとリテールのアクセス性を橋渡しする構造がついに実現し、従来の資産クラスへのアクセスを広げています。