あなたの自宅は、単なる居住場所以上のものを表しています。それはあなたの最も重要な資産の一つであり、資金源となる可能性もあります。ホームエクイティラインオブクレジット (HELOC) は、所有者に蓄積されたエクイティを活用する柔軟な借入手段を提供します。しかし、金利が上昇し返済義務が迫る中、多くの借り手は次のように問いかけます：リファイは正しい選択ですか？
HELOC市場は著しい成長を遂げています。2022年の最初の2四半期だけで、CoreLogicは80万超のホームエクイティラインが開設され、総額は約$131 十億ドル(に上り、2007年の金融危機以来最高の取引量となっています。この人気は、住宅所有者が自分の資産を活用する自信を反映していますが、同時に増大する課題も浮き彫りにしています。それは、ますます高価になる借金の管理です。
核心的な問題は次の通りです：HELOCの金利は通常、標準的な住宅ローンの金利を上回り、変動金利であることが一般的です。引き出し期間 )一般的に10年間続く( の間、借り手は利息のみを支払うことが多いです。しかし、その期間が終了し返済期間が始まると )通常20年(、元本の返済が始まります。多くの住宅所有者にとって、その月々の支払いは実際の住宅ローンの支払いに匹敵するか、それを超えることもあり、信用状況によっては10%以上のAPRに達することもあります。
これがリファイの話に入るポイントです。
すべての住宅所有者がHELOCをリファイできるわけではなく、貸し手は一貫した基準を用いて候補者を評価します。
住宅エクイティのレベル — ほとんどの貸し手は、住宅の査定価値の最大80%までしか融資しません。既存の住宅ローンがこの閾値を超えている場合、HELOCリファイの承認は難しくなるか不可能です。
クレジットスコア — FICOスコアが少なくとも670であれば有利に働きます。スコアが低くても自動的に不承認になるわけではありませんが、金利は高くなる傾向があります。オンタイムの支払い履歴を示すことは、申請を強化します。
債務比率（Debt-to-Income Ratio） — 貸し手は通常、総債務負担額 )新たなHELOCの支払いを含む### が、あなたの月収の43%未満であることを望みます。この指標は、承認の可能性と提示される金利に直接影響します。
最もシンプルなリファイ方法は、標準的な住宅ローンのリファイと似ており、既存のラインを新しいものに置き換えることです。これには、現在の貸し手または他の貸し手から新しいクレジットラインを取得し、古い残高を返済に充てます。
この戦略の大きな利点は、引き出し期間を再スタートさせ、利息のみの支払いに戻し、即時の支払い負担を軽減できることです。ただし、この方法には隠れたコストもあります。利息のみのフェーズを延長することで、積極的に元本を返済しない限り、長期的には支払う総利息が大幅に増加する可能性があります。
もう一つのリファイ方法は、HELOCをホームエクイティローンに置き換えることです。両者とも資産のエクイティを活用しますが、その構造は大きく異なります。柔軟な引き出しアクセスを維持する代わりに、ホームエクイティローンはクロージング時に一括で資金を提供し、全額に対して即座に利息を支払い始めます。
支払いの削減は控えめかもしれませんが、長期的な節約効果は大きいです。ホームエクイティローンは通常、固定金利と固定月額支払いを伴い、債務解消を優先する借り手にとって安定性の利点があります。この予測可能性は、変動金利の不確実性に疲れた借り手に魅力的です。
( 戦略3：メインの住宅ローンに統合
支払い管理を簡素化するために、HELOCと住宅ローンを一つのリファイされたローンにまとめる方法もあります。ただし、これは慎重に検討すべき選択肢です。特に、最初の住宅ローンを歴史的に低い金利で組んだ場合はなおさらです。
住宅ローンの専門家Kristina Moralesは貸し手に次のように説明します：「問題は：その金利を手放さなければならないのか？」です。数年前に有利な金利をロックインしている場合、リファイは今日のより高い住宅ローン金利にあなたを引き込む可能性があります。ただし、HELOCの規模が大きい場合は、計算があなたに有利に働くこともあります。リファイ後に住宅ローンの金利がわずかに上昇しても、HELOCの金利差による利息節約は大きい可能性があります。2023年の30年固定住宅ローンの平均金利は7%未満でしたが、信用度の低い借り手のHELOC金利は10%以上に達することもあります。
一部の住宅所有者は十分なエクイティを持たないか、信用問題により従来のリファイが不可能です。代替策も存在します。
ローン修正 — 貸し手は既存のローンを修正する義務はありませんが、多くは条件の調整（)金利の引き下げ、返済期間の延長）を好み、差し押さえを開始するよりも優先します。資格には、一定期間アカウントを維持し、支払い履歴を良好に保つことが必要です。
個人ローンの利用 — 銀行、信用組合、オンライン貸し手は、HELOC残高を返済できる個人ローンを提供しています。ホームエクイティローンと同様に、一括資金提供で固定金利と支払いを提供します。ただし、個人ローンのAPRはHELOCの金利を上回ることが多く、クレジットラインが大きい場合は個人ローンの上限を超えることもあります。
引越し — 誰も自宅を手放したくはありませんが、HELOCの支払いが本当に管理できなくなった場合、売却が最終手段となります。覚えておいてください：支払いが止まると、貸し手は差し押さえを行うことができ、あなたの不動産が債務を担保しているためです。
HELOCのリファイは、金利の変動やあなたの経済状況の変化に応じて真剣に検討すべきです。新しいラインを確保すること、固定のホームエクイティローンに変換すること、または住宅ローンに統合することなど、リファイの選択肢は意味のある救済をもたらす可能性があります。あなたの状況に適したHELOCリファイの判断については、資格のあるファイナンシャルプロフェッショナルに相談してください。
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HELOCリファイオプション：ホームエクイティラインオブクレジットをリファイナンスすべきですか？
あなたの自宅は、単なる居住場所以上のものを表しています。それはあなたの最も重要な資産の一つであり、資金源となる可能性もあります。ホームエクイティラインオブクレジット (HELOC) は、所有者に蓄積されたエクイティを活用する柔軟な借入手段を提供します。しかし、金利が上昇し返済義務が迫る中、多くの借り手は次のように問いかけます：リファイは正しい選択ですか？
なぜ今HELOCリファイが重要なのか
HELOC市場は著しい成長を遂げています。2022年の最初の2四半期だけで、CoreLogicは80万超のホームエクイティラインが開設され、総額は約$131 十億ドル(に上り、2007年の金融危機以来最高の取引量となっています。この人気は、住宅所有者が自分の資産を活用する自信を反映していますが、同時に増大する課題も浮き彫りにしています。それは、ますます高価になる借金の管理です。
核心的な問題は次の通りです：HELOCの金利は通常、標準的な住宅ローンの金利を上回り、変動金利であることが一般的です。引き出し期間 )一般的に10年間続く( の間、借り手は利息のみを支払うことが多いです。しかし、その期間が終了し返済期間が始まると )通常20年(、元本の返済が始まります。多くの住宅所有者にとって、その月々の支払いは実際の住宅ローンの支払いに匹敵するか、それを超えることもあり、信用状況によっては10%以上のAPRに達することもあります。
これがリファイの話に入るポイントです。
誰がHELOCリファイの資格を持つのか？
すべての住宅所有者がHELOCをリファイできるわけではなく、貸し手は一貫した基準を用いて候補者を評価します。
住宅エクイティのレベル — ほとんどの貸し手は、住宅の査定価値の最大80%までしか融資しません。既存の住宅ローンがこの閾値を超えている場合、HELOCリファイの承認は難しくなるか不可能です。
クレジットスコア — FICOスコアが少なくとも670であれば有利に働きます。スコアが低くても自動的に不承認になるわけではありませんが、金利は高くなる傾向があります。オンタイムの支払い履歴を示すことは、申請を強化します。
債務比率（Debt-to-Income Ratio） — 貸し手は通常、総債務負担額 )新たなHELOCの支払いを含む### が、あなたの月収の43%未満であることを望みます。この指標は、承認の可能性と提示される金利に直接影響します。
HELOCリファイの3つの方法
戦略1：新しいHELOCを確保する
最もシンプルなリファイ方法は、標準的な住宅ローンのリファイと似ており、既存のラインを新しいものに置き換えることです。これには、現在の貸し手または他の貸し手から新しいクレジットラインを取得し、古い残高を返済に充てます。
この戦略の大きな利点は、引き出し期間を再スタートさせ、利息のみの支払いに戻し、即時の支払い負担を軽減できることです。ただし、この方法には隠れたコストもあります。利息のみのフェーズを延長することで、積極的に元本を返済しない限り、長期的には支払う総利息が大幅に増加する可能性があります。
戦略2：ホームエクイティローンに変換
もう一つのリファイ方法は、HELOCをホームエクイティローンに置き換えることです。両者とも資産のエクイティを活用しますが、その構造は大きく異なります。柔軟な引き出しアクセスを維持する代わりに、ホームエクイティローンはクロージング時に一括で資金を提供し、全額に対して即座に利息を支払い始めます。
支払いの削減は控えめかもしれませんが、長期的な節約効果は大きいです。ホームエクイティローンは通常、固定金利と固定月額支払いを伴い、債務解消を優先する借り手にとって安定性の利点があります。この予測可能性は、変動金利の不確実性に疲れた借り手に魅力的です。
( 戦略3：メインの住宅ローンに統合
支払い管理を簡素化するために、HELOCと住宅ローンを一つのリファイされたローンにまとめる方法もあります。ただし、これは慎重に検討すべき選択肢です。特に、最初の住宅ローンを歴史的に低い金利で組んだ場合はなおさらです。
住宅ローンの専門家Kristina Moralesは貸し手に次のように説明します：「問題は：その金利を手放さなければならないのか？」です。数年前に有利な金利をロックインしている場合、リファイは今日のより高い住宅ローン金利にあなたを引き込む可能性があります。ただし、HELOCの規模が大きい場合は、計算があなたに有利に働くこともあります。リファイ後に住宅ローンの金利がわずかに上昇しても、HELOCの金利差による利息節約は大きい可能性があります。2023年の30年固定住宅ローンの平均金利は7%未満でしたが、信用度の低い借り手のHELOC金利は10%以上に達することもあります。
リファイが不可能な場合
一部の住宅所有者は十分なエクイティを持たないか、信用問題により従来のリファイが不可能です。代替策も存在します。
ローン修正 — 貸し手は既存のローンを修正する義務はありませんが、多くは条件の調整（)金利の引き下げ、返済期間の延長）を好み、差し押さえを開始するよりも優先します。資格には、一定期間アカウントを維持し、支払い履歴を良好に保つことが必要です。
個人ローンの利用 — 銀行、信用組合、オンライン貸し手は、HELOC残高を返済できる個人ローンを提供しています。ホームエクイティローンと同様に、一括資金提供で固定金利と支払いを提供します。ただし、個人ローンのAPRはHELOCの金利を上回ることが多く、クレジットラインが大きい場合は個人ローンの上限を超えることもあります。
引越し — 誰も自宅を手放したくはありませんが、HELOCの支払いが本当に管理できなくなった場合、売却が最終手段となります。覚えておいてください：支払いが止まると、貸し手は差し押さえを行うことができ、あなたの不動産が債務を担保しているためです。
まとめ
HELOCのリファイは、金利の変動やあなたの経済状況の変化に応じて真剣に検討すべきです。新しいラインを確保すること、固定のホームエクイティローンに変換すること、または住宅ローンに統合することなど、リファイの選択肢は意味のある救済をもたらす可能性があります。あなたの状況に適したHELOCリファイの判断については、資格のあるファイナンシャルプロフェッショナルに相談してください。