中金：上海が住宅購入制限を引き下げ、局地的な住宅価格の安定に寄与する可能性

CICCの調査報告によると、2026年2月25日、上海市の五つの部門は共同で「本市の不動産政策のさらなる最適化・調整に関する通知」を発表し、住宅購入制限をさらに緩和し、住宅公積金ローン政策を最適化し、個人不動産税政策を改善しました。上海は非上海籍住民に対する購入制限を緩和し、公積金ローンや個人不動産税の政策を最適化しました。今回の上海の購入制限緩和は、以下の三つの非上海籍グループを対象としています：1）社会保険または個人所得税を連続で12ヶ月納付し、外環内での購入可能戸数を0戸から1戸に増加させた非上海籍住民；2）社会保険または個人所得税を連続36ヶ月納付し、外環内での購入可能戸数を1戸から2戸に増加させた非上海籍住民；3）社会保険や個人税の証明がなく、居住証が満5年の非上海籍住民で、市内において購入可能な戸数を0戸から1戸に増やしました。上海はまた、公積金の最大貸付額を引き上げ、既に返済済みの無住宅または1戸所有者が再度公積金ローンを申請できるようにし、多子世帯の二戸分の最大公積金貸付額も20%引き上げました。さらに、上海の子どもが成人する前に親や祖父母と共有していた住宅は、成人後の家庭の不動産税の算定対象には含まれません。

一部の主要都市の住宅の需給構造はすでに好転しており、政策の協調により地域の住宅価格の安定化を加速させる可能性があります。最近、北京や上海などの主要都市において、中古住宅の掲載・処分サイクルは徐々に歴史的な住宅価格の安定区間に近づいています。その主な要因は、新規掲載件数の減少と撤退増加による在庫の継続的な減少であり、政策による取引量の一時的な増加や社会在庫の処理完了を示すものではなく、住宅価格の安定基盤が整いつつあることを示しています。さらに、政策側の継続的な的確な取り組みは、「在庫削減」を再度強調した中央経済工作会議の方針や、上海の中古住宅収集・保管試験、北京の購入制限調整、中古住宅取引における付加価値税や個人所得税の優遇措置、上海の購入制限調整など、在庫問題に直接働きかける施策を通じて、地域の住宅価格の安定化を促進する可能性があります。推定では、北京と上海が国内の中古住宅取引の約30%、新築住宅取引の約10%を占めており、これらの主要都市の住宅価格の安定は、全国の住宅市場の基本的な安定に寄与すると考えられます。

不動産セクターの投資機会に注目しましょう。地域の住宅価格の安定化の確実性が高まれば、不動産セクターは1月初めからの政策による衝動的な動きから、ファンダメンタルズに基づくベータ（市場全体の動き）に徐々にシフトしていく可能性があります。投資家のリスク志向に応じて、次の三つの投資戦略が考えられます：1）明確なベータ特性を持つ安定的な銘柄への配分；2）不動産開発の構造的成長を見込む銘柄への投資；3）一部の民間企業が「牌桌」に復帰し、過剰な評価下での大幅な再評価を狙う。

リスク要因
地域の中古住宅在庫が外的ショックにより増加する可能性、また新規供給用地の規模が予想以上に拡大すること。