Liên tiếp 5 năm thua lỗ, công ty đại lý nổi tiếng vẫn chưa thoát khỏi đáy doanh thu丨Quan sát báo cáo tài chính

“

Hai công ty đại lý lớn liên tiếp thua lỗ năm thứ năm, tổng lỗ gần 608Bỷ nhân dân tệ.

Phóng viên Trung Quốc về bất động sản Tăng Đông Mai | Báo cáo tại Quảng Châu

Năm 2025, quy mô bán hàng nhà ở thương mại mới xây dựng trên toàn quốc tiếp tục thu hẹp, hiệu quả hoạt động của các doanh nghiệp bất động sản vẫn chịu áp lực, các công ty niêm yết trong chuỗi ngành liên quan cũng chưa thoát khỏi khó khăn.

Vào ngày 3 tháng 4, nhà cung cấp dịch vụ tổng hợp bất động sản niêm yết đầu tiên trên thị trường A-Share — Tập đoàn Thị Liên Hàng Thâm Quyến (gọi tắt là “Thị Liên Hàng”, mã 002285.SZ) đã công bố báo cáo thường niên năm 2025, trong đó công ty đạt lợi nhuận ròng thuộc về công ty mẹ là -650M nhân dân tệ. Kể từ năm 2021, công ty đã liên tiếp thua lỗ 5 năm, tổng lợi nhuận ròng thuộc về công ty mẹ lỗ hơn 50.5Bỷ nhân dân tệ.

Nhà đại lý bất động sản niêm yết đầu tiên trong nước — Hợp Phú Huy Hoàng Tập đoàn (gọi tắt là “Hợp Phú Huy Hoàng”, mã 00733.HK) cũng đã thua lỗ 5 năm liên tiếp. Năm 2025, cổ đông của công ty chịu lỗ khoảng 300 triệu HKD, trong 5 năm tài chính qua, tổng lỗ là 2.24B HKD.

Theo hiểu biết, từ năm 2020, Thị Liên Hàng đã tìm được “nhà tài trợ”, dù dựa vào tài sản quốc doanh của Quảng Châu, nhưng lợi thế “công ty niêm yết + nền tảng quốc doanh” chưa thể chuyển hóa thành thành tích. Hợp Phú Huy Hoàng cũng đã tìm kiếm đối tác bên ngoài, năm 2023 giới thiệu dịch vụ Cảnh Dục để trở thành cổ đông thứ hai, năm 2025 lại thúc đẩy công ty con Hợp Phú Địa Ốc gia nhập nền tảng Bê Cốc, nhưng đến nay vẫn chưa tìm ra lối thoát.

━━━━

Hai công ty đại lý liên tiếp thua lỗ 5 năm

Báo cáo hoạt động của Thị Liên Hàng cho thấy, năm 2025, công ty đạt doanh thu 1.95B nhân dân tệ, giảm khoảng 20% so với cùng kỳ, lợi nhuận ròng thuộc về công ty mẹ là -650M nhân dân tệ, lỗ mở rộng khoảng 228,6% so với cùng kỳ.

Các yếu tố chính ảnh hưởng đến sự sụt giảm lợi nhuận bao gồm việc cắt giảm hoạt động tại các khu vực không cốt lõi, doanh thu các giao dịch lớn giảm 27,48% so với cùng kỳ, dẫn đến lợi nhuận gộp giảm theo, ảnh hưởng đến lợi nhuận kỳ này. Trong kỳ, công ty đã thực hiện kiểm tra giảm giá trị các tài sản, trích lập tổn thất giảm giá tín dụng và giảm giá trị tài sản tăng thêm 128 triệu nhân dân tệ so với cùng kỳ, tổn thất biến động giá trị hợp lý do đánh giá tài sản tài chính xác nhận tăng thêm 110 triệu nhân dân tệ, trong khi lợi nhuận từ chấm dứt thuê và xử lý tài sản giảm 42,58 triệu nhân dân tệ so với cùng kỳ.

Các hoạt động giao dịch lớn của Thị Liên Hàng chủ yếu gồm dịch vụ đại lý dự án, phân phối và tư vấn tiếp thị. Vào đỉnh cao của ngành năm 2021, doanh số bán hàng đã ký của công ty đạt 313.48B nhân dân tệ, doanh thu hoạt động là 313.48Bỷ nhân dân tệ. Đến năm 2025, doanh số đã ký giảm còn 1.09Bỷ nhân dân tệ, doanh thu dịch vụ đại lý dự án chỉ khoảng 440 triệu nhân dân tệ.

Ngoài việc doanh thu giảm do quy mô ngành thu hẹp, các khoản trích lập giảm giá trị tài sản cũng liên tục ăn mòn lợi nhuận ròng của Thị Liên Hàng. Công ty tiết lộ, kể từ năm 2021, do ảnh hưởng của điều chỉnh sâu rộng ngành bất động sản, một số công ty bất động sản gặp khó khăn về dòng tiền, hoạt động trì trệ, do đó, từ 2021 đến 2025, tổng cộng trích lập tổn thất giảm giá tín dụng và giảm giá trị tài sản là 5Bỷ nhân dân tệ, dẫn đến lợi nhuận ròng thuộc về công ty mẹ từ 2021 đến 650Mổng cộng lỗ 7Bỷ nhân dân tệ. Tính đến cuối năm 2025, Thị Liên Hàng tích lũy lỗ chưa bù đắp khoảng 61.16Bỷ nhân dân tệ, vượt quá hơn một phần ba tổng số vốn góp đã thực thu.

Năm 2025, Hợp Phú Huy Hoàng đạt doanh thu khoảng 599 triệu HKD, giảm khoảng 37% so với cùng kỳ, lợi nhuận thuộc về cổ đông khoảng 300 triệu HKD, tăng nhẹ so với cùng kỳ. Dịch vụ đại lý bất động sản là nguồn thu chính của công ty, chiếm 98% tổng doanh thu, dịch vụ tài chính chiếm 2%. Về nguyên nhân thua lỗ, công ty nói ngắn gọn, do thị trường bất động sản chung trì trệ và cạnh tranh trong ngành dịch vụ đại lý bất động sản gay gắt, dẫn đến doanh thu dịch vụ giảm.

Hợp Phú Huy Hoàng từng là một trong những đại lý hàng đầu trong ngành, năm 2021, mạng lưới hoạt động của công ty đã phủ sóng hơn 200 thành phố, đại lý hơn 2100 dự án, số chi nhánh môi giới thứ cấp khoảng 310, là đối tác chặt chẽ của nhiều doanh nghiệp bất động sản nổi tiếng. Trong năm 2021, doanh số bán nhà mới của công ty đạt khoảng 2.24Bỷ HKD, tổng diện tích bán là 33 triệu mét vuông, doanh thu dịch vụ đại lý bất động sản gần 2.6Bỷ HKD. Đến năm 2025, doanh số bán nhà đã thu hẹp còn 2.4Bỷ HKD, có 400 dự án đại lý, số chi nhánh môi giới thứ cấp chỉ còn 70. Trong 5 năm qua, các chỉ số lợi nhuận của công ty liên tục bị áp lực, từ 2021 đến 2025, lợi nhuận thuộc về cổ đông lần lượt là 545 triệu HKD, 580 triệu HKD, 531 triệu HKD, 280 triệu HKD và 300 triệu HKD.

━━━━

Liên kết hợp tác cũng không thể ngăn đà suy thoái kinh doanh

Mask của Thị Liên Hàng là một con khủng long, sáng lập viên Trần Cấn Tùng nói rằng, điều này nhằm nhắc nhở chính mình rằng, mặc dù khủng long phát triển rất nhanh, nhưng nhất định phải thích nghi với sự thay đổi của môi trường, nếu không loài này sẽ tuyệt chủng.

Khoảng trước năm 2017, để trở thành một doanh nghiệp dịch vụ bất động sản đẳng cấp thế giới, Thị Liên Hàng đã tiến hành nhiều cuộc khám phá đa dạng hóa quy mô lớn, bao gồm vận hành căn hộ thuê dài hạn, thương mại, công nghiệp, dịch vụ giao dịch bất động sản tổng hợp, nền tảng liên bán nhà mới. Sau 3 năm chiến đấu đơn độc, đối mặt với cạnh tranh khốc liệt của thị trường và yêu cầu đầu tư liên tục, Trần Cấn Tùng thừa nhận năng lực có hạn. Để thích nghi với tình hình mới, ông đã mời một đối tác mạnh, vào tháng 7 năm 2020, Tập đoàn Đại Hồng Cấn đã mua 15,9% cổ phần của Thị Liên Hàng, trở thành cổ đông lớn thứ hai và cổ đông có quyền biểu quyết cao nhất. Người kiểm soát thực sự của Thị Liên Hàng cũng vì vậy mà thay đổi thành Ủy ban Quốc vụ Quảng Châu Hành Cảnh.

Lúc đó, Trần Cấn Tùng nói rằng, sự tham gia của tài sản quốc doanh Quảng Châu đã thực hiện được mục tiêu của công ty về nền tảng quốc doanh, cơ chế tư nhân, đội ngũ chuyên nghiệp. Tập đoàn Đại Hồng Cấn là doanh nghiệp quốc doanh chủ chốt trong phát triển xây dựng khu vực Hành Cảnh, cũng là “nhà vận hành đô thị + nhà phát triển công nghiệp” của khu vực Hành Cảnh. Công ty tiết lộ, trong tương lai, hai bên sẽ hợp tác sâu hơn trong việc tích hợp nguồn lực, phát huy tối đa lợi thế “nền tảng niêm yết + nền tảng quốc doanh” trong vận hành khu công nghiệp, quản lý tài sản, dịch vụ thu hút đầu tư công nghiệp.

Chưa lâu sau, Tập đoàn Đại Hồng Cấn tham gia, ngành bất động sản Trung Quốc đã bước vào chu kỳ điều chỉnh sâu rộng, nền tảng quốc doanh cũng không thể giữ cho Thị Liên Hàng duy trì đà giảm liên tục. Đầu năm 2024, Trần Cấn Tùng từng tự nhìn nhận lại khó khăn trong thu hồi nợ trong thời kỳ thị trường đi xuống và dự đoán giảm giá trị tài sản chưa đủ chính xác, kỳ vọng thị trường hồi phục quá lạc quan, do đó hành động không quyết đoán và nhanh chóng.

Ngày 4 tháng 4, Thị Liên Hàng trong thông báo cho biết, trong tương lai sẽ tập trung vào các hoạt động cốt lõi, nâng cao khả năng sinh lời, liên kết lương thưởng trung và cao cấp với lợi nhuận, dòng tiền, thoái vốn các tài sản kém hiệu quả, tăng cường quản lý khoản phải thu, kích hoạt tài sản và các biện pháp khác, nhằm nhanh chóng đảo ngược tình hình thua lỗ.

Trong vài năm qua, Hợp Phú Huy Hoàng cũng từng thử mở rộng thị phần bằng cách hợp tác mạnh mẽ. Ngay từ năm 2018, công ty đã thành lập liên doanh với Phát Triển Bảo Lợi, quy định tất cả các dịch vụ đại lý bất động sản sơ cấp, thứ cấp của hai công ty đều do liên doanh này độc quyền vận hành. Tuy nhiên, sau hơn 4 năm hợp tác, hiệu quả vẫn không khả quan, cuối cùng hai bên tuyên bố chia tay vào tháng 4 năm 2022. Sau khi chia tay Phát Triển Bảo Lợi, Hợp Phú Huy Hoàng nhanh chóng mở rộng quan hệ hợp tác chiến lược với các đối tác khác.

Năm 2020, Dịch vụ Bê Cốc đã mua khoảng 3,53% cổ phần của Hợp Phú Huy Hoàng, trở thành nhà đầu tư tài chính của công ty. Tháng 11 năm 2022, công ty đã chi 233 triệu HKD để tăng tỷ lệ sở hữu lên 25%, trở thành cổ đông lớn thứ hai của Hợp Phú Huy Hoàng, sau đó còn cử Chu Vinh Bân, Cao Bân làm Chủ tịch Hội đồng Quản trị và Tổng giám đốc. Một năm sau, Dịch vụ Bê Cốc tiết lộ có ý định mua thêm khoảng 10,63% cổ phần của Hợp Phú Huy Hoàng, nếu giao dịch thành công, sẽ trở thành cổ đông lớn nhất của công ty.

Tuy nhiên, trước biến động của thị trường bất động sản, đầu năm 2024, hai bên tuyên bố chấm dứt giao dịch cổ phần tiềm năng này. Rất nhanh sau đó, Chu Vinh Bân rời khỏi, sáng lập viên của Hợp Phú Huy Hoàng là Phúc Vĩ Sung đã tiếp quản lại vị trí Chủ tịch Hội đồng Quản trị. Lúc đó, Hợp Phú Huy Hoàng cho biết, Phúc Vĩ Sung trở lại sẽ tiếp tục dẫn dắt công ty theo chủ nghĩa dài hạn, vượt qua chu kỳ và phát triển theo chiều hướng tích cực.

Trước khi Phúc Vĩ Sung trở lại, lợi nhuận ròng của Hợp Phú Huy Hoàng đã thua lỗ liên tiếp 3 năm, dù ông đã nhậm chức nhưng vẫn chưa thể chấm dứt đà giảm, tuy nhiên mức lỗ đã thu hẹp hơn. Trong bối cảnh quy mô thị trường nhà mới tiếp tục co lại, ông hy vọng tìm đột phá từ thị trường nhà thứ cấp, năm 2025, nền tảng dịch vụ giao dịch bất động sản của Hợp Phú Huy Hoàng — Hợp Phú Địa Ốc, đã ký hợp tác với Bê Cốc tại 60 cửa hàng ở Quảng Châu, sử dụng nguồn lực trực tuyến của đối phương. Tuy nhiên, trong báo cáo hoạt động năm 2025, Hợp Phú Huy Hoàng không đề cập đến hiệu quả của hoạt động nhà thứ cấp, kết quả hợp tác còn bỏ ngỏ.

Biên tập viên trực ban: Lý Hồng Mai

Chủ biên: Lý Hồng Mai, Vân Hồng Mễ