Comprou uma casa, mas não aluga, não é consumo, é jogo de azar

Na seção de comentários do artigo anterior sobre relação de aluguel e venda, percebi que muitas pessoas ainda não entendem, continuam vendo a casa com os olhos do passado, então vou explicar mais detalhadamente.

A única maneira correta de usar uma casa é de duas formas, duas formas! Uma é consumo, ou seja, morar nela, calculando anualmente quanto custa usá-la, igual a um carro, quanto maior a cabeça, maior o chapéu, com uma depreciação de 1% a 2% ao ano, o quanto se pode suportar de perda, e comprar uma casa cujo preço total seja compatível com isso;

Outra é investimento, que envolve receber aluguel. Se não se recebe aluguel, apenas mantém-se esperando a valorização, isso provavelmente não é investimento, é jogo de azar, e um dos piores tipos, porque a expectativa de ganho é geralmente negativa — a casa envelhece de forma certa, enquanto ações, ouro, Bitcoin e similares, mesmo aqueles que não geram fluxo de caixa, dependem de alguém pagar mais caro na próxima venda, mas pelo menos o bem em si não envelhece de forma certa. Não se pode dizer que, décadas depois, mesmo que o preço de uma nova casa na mesma área pareça não ter mudado ou até tenha subido, a casa antiga só pode ser vendida por um preço muito menor, ela é como peixe ou fruta que estraga, difícil de usar como ativo de longo prazo para proteção contra inflação.

Claro que há quem diga que os locais centrais das cidades sempre terão uma parte menor, mesmo que a casa envelheça, o centro é limitado. Mas isso também é bom, após mais de 20 anos de ciclo de alta, além de alguns períodos de “desalinhamento entre pessoas e terra”, tudo o mais é apenas jogo de azar — as casas já deveriam ter caído de valor, não deveriam ter subido tanto, totalmente desconectado da realidade de riqueza e pobreza na China, é um mercado deformado e imperfeito, com a decisão do governo de manter os preços artificialmente altos, criando uma bolha — mas você não deveria saber antecipadamente que o governo impediria a correção e manteria os preços artificialmente altos. Portanto, excluindo os primeiros anos de urbanização, quando quem lucrou tinha capacidade financeira, outros que usaram alavancagem para enriquecerem, ou que ganharam com contratos de alta alavancagem no Bitcoin, não são diferentes, todos estão jogando com sorte. Ainda há quem cite 2016, dizendo que quem não comprou casa não vai se arrepender, olhando para os exemplos de 2015 e 2016 — isso é tratar uma baixa probabilidade de ganhar como uma prova de sua habilidade de investimento.

E o que dizer de locais considerados “centro da cidade”, onde as casas ficam cada vez mais velhas, mas ainda assim vendem por preços altos? Não é que as pessoas gostem de morar em casas antigas, mas que continuam apostando na sorte de conseguir demolir e reconstruir, e assim, a casa se torna nova, podendo ampliar a área e lucrar com isso. Assim, as pessoas se acostumaram a não descontar nas casas antigas (até mesmo pagar mais por casas muito antigas no centro), e o fato de o centro não ter migrado é pura sorte. Mas a verdade é que a expectativa de demolição é uma aposta, não é investimento. Após o fim do período de grandes demolições e construções, casas envelhecidas perdem valor, independentemente de estarem no centro ou não. Na maioria das cidades, nos últimos 20 anos, houve migração e redistribuição do centro, e o “local central” é apenas uma aposta de que não mudará nos próximos 10 ou 20 anos, ou até antes de você vender.

Portanto, a única forma de chamar uma casa de “investimento razoável” é recebendo aluguel, e o retorno do aluguel deve ser maior que os custos de manutenção mais a depreciação anual. Se for financiada, deve incluir os juros do empréstimo, divididos ao longo do tempo — se cobrir esses custos e ainda superar a taxa de juros sem risco, é um investimento lucrativo; caso contrário, é um investimento fracassado.

Quanto ao valor de mercado da casa, descontada a depreciação, se vai subir ou cair no futuro, tudo depende de sorte. Além de usar sua experiência e percepção para julgar o ciclo de preços atual e o ciclo econômico geral, há fatores como mudanças na política, prosperidade da região, migração de infraestrutura, se a cidade ainda tem fluxo de população, se a indústria consegue sustentar tudo isso — uma série de variáveis que você não consegue prever com antecedência, e que não dependem tanto do seu “olhar”.

Muita gente pensa que está fazendo “investimento” em imóveis, mas na verdade só está jogando dinheiro fora, a menos que você tenha uma pequena parte de seus ativos em imóveis para diversificar riscos e fortalecer sua carteira — quase nenhum rico tem a maior parte de seus ativos em imóveis.

Como distinguir investimento de jogo de azar? Sua carteira de investimentos deve ter uma lógica fundamental que garanta crescimento contínuo, independentemente de qualquer variável, ou seja, mesmo que tudo vá contra suas expectativas, sua sorte seja péssima, o máximo que acontecerá é que o retorno seja atrasado, mas não que você perca dinheiro. Isso é investimento, caso contrário, é jogo de azar.