Только что понял, что многие путают свои показатели оценки недвижимости, и это стоит им денег. Позвольте мне объяснить разницу между GRM и GIM, потому что честно говоря, знание этой разницы может изменить ваше восприятие сделок.

Итак, у вас есть два основных способа оценки арендной недвижимости — валовой множитель аренды и валовой множитель дохода. Звучит похоже, но на самом деле они измеряют разные вещи, и это важно.

GRM — это то, что используют большинство жилых инвесторов. Вы берете цену недвижимости и делите ее только на арендный доход. Просто. Если вы покупаете односемейный дом или дуплекс, где аренда — это практически единственный источник дохода, GRM — ваш основной показатель. Например, стоимость недвижимости 400 тысяч и приносит 50 тысяч в год в аренде, ваш GRM — 8. Чем ниже GRM, обычно, тем лучше ценность для генерации дохода.

Теперь GIM — более широкий показатель. Вы учитываете все — аренду, плату за парковку, доход от прачечной, хранение, все, что еще генерирует недвижимость. Здесь сравнение GRM и GIM становится интересным, потому что GIM дает более полную картину. Недвижимость за 500 тысяч с общим годовым доходом 100 тысяч дает GIM равный 5. Это полезно при оценке многоквартирных зданий или коммерческой недвижимости с несколькими источниками дохода.

Вот что я вижу, что люди неправильно понимают. Они смотрят на числа GRM и GIM и думают, что это вся история. Это не так. Эти показатели полностью игнорируют ваши реальные расходы — обслуживание, налоги на недвижимость, управленческие сборы, уровень вакантности, все то, что реально съедает вашу прибыль. Недвижимость с привлекательным низким множителем все равно может оказаться денежной ямой, если расходы очень высоки.

Местоположение тоже важно. Недвижимость в горячем рынке может иметь более высокий множитель, но все равно может быть выгодной, если аренда растет. Эти показатели этого не учитывают. Поэтому, сравнивая показатели GRM и GIM для разных объектов, нужно учитывать и другие факторы — рыночные тренды, экономические условия, местный спрос.

Практический вывод? GRM отлично подходит для простых жилых аренда, где вы просто собираете аренду. GIM имеет смысл, когда вы оцениваете объекты с разными источниками дохода. Но в любом случае, используйте их как отправную точку, а не окончательный вердикт. Совмещайте их с анализом капитализации, доходностью на вложенный капитал и знанием местного рынка. Так вы действительно найдете хорошие сделки, а не просто гоняетесь за низкими числами множителя.