สถาบันวิจัย中指: ค่าเช่าพื้นที่เชิงพาณิชย์ในเมืองสำคัญจะยังคงลดลงต่อเนื่องในปี 2025

แอปพลิเคชัน Zhitong Finance ทราบว่า เมื่อวันที่ 23 กุมภาพันธ์ สถาบันวิจัย China Index ได้เผยแพร่รายงานการศึกษาดัชนีค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในประเทศจีนปี 2025 ในปี 2025 ตลาดการบริโภคมีการเติบโตอย่างมั่นคง แต่ความเร็วในการเติบโตช้าลงในช่วงครึ่งหลัง สินค้าอุปโภคบริโภคที่ใช้โครงการเปลี่ยนของเก่าเป็นของใหม่ช่วยผลักดันยอดขายปลีกของเครื่องใช้ไฟฟ้า/อิเล็กทรอนิกส์/3C เฟอร์นิเจอร์ และหมวดหมู่อื่น ๆ ให้เติบโตอย่างรวดเร็ว แต่การบริโภคด้านอาหารและเครื่องดื่มโดยรวมชะลอตัวลง โครงการลดราคาสินค้าเพื่อเพิ่มยอดขายและลดพื้นที่ว่างยังคงเป็นกลยุทธ์หลักของโครงการค้าปลีกหลายแห่ง โดยราคาค่าเช่าพื้นที่เชิงพาณิชย์ในเมืองสำคัญต่าง ๆ ก็ลดลงอย่างต่อเนื่อง ในช่วงครึ่งหลังของปี 2025 ค่าเช่าเฉลี่ยของร้านค้าบนถนนสายหลักในเมืองต่าง ๆ อยู่ที่ 24.05 หยวนต่อตารางเมตรต่อวัน ลดลง 0.47% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า ซึ่งเป็นการลดลงที่มากขึ้นเมื่อเทียบกับครึ่งแรกของปี 2025 ที่ลดลง 0.12 จุดเปอร์เซ็นต์ รวมทั้งสิ้นทั้งปีลดลง 0.81% ซึ่งเป็นการลดลงที่มากขึ้นเมื่อเทียบกับปี 2024 ที่ลดลง 0.39 จุดเปอร์เซ็นต์

วิเคราะห์แนวโน้มดัชนีค่าเช่า

ตั้งแต่ปี 2025 เป็นต้นมา นโยบายกระตุ้นการบริโภคได้ผลอย่างชัดเจน ตลาดการบริโภคจึงยังคงเติบโตอย่างมั่นคง ในปี 2025 จีนมีมูลค่าการค้าปลีกสินค้าอุปโภคบริโภครวม 50.1 ล้านล้านหยวน เพิ่มขึ้น 3.7% เมื่อเทียบกับปี 2024 ซึ่งเป็นอัตราการเติบโตที่เร็วขึ้น 0.2 จุดเปอร์เซ็นต์ แต่ตั้งแต่เดือนมิถุนายนเป็นต้นมา การเติบโตของยอดขายรายเดือนก็ลดลงต่อเนื่องเป็นเวลา 7 เดือน โครงการเปลี่ยนของเก่าเป็นของใหม่มีผลชัดเจน ทำให้ยอดค้าปลีกสินค้าในปี 2025 เติบโต 3.8% เมื่อเทียบกับปี 2024 ซึ่งเร็วขึ้น 0.6 จุดเปอร์เซ็นต์ ขณะเดียวกัน โครงการส่งเสริมการบริโภคด้านบริการก็เริ่มมีผล โดยในปี 2025 ยอดค้าปลีกด้านบริการเติบโต 5.5% แต่รายได้จากอาหารและเครื่องดื่มชะลอลงเหลือ 3.2% โครงการลดราคาสินค้าเพื่อเพิ่มยอดขายและลดพื้นที่ว่างยังคงเป็นกลยุทธ์หลักของโครงการค้าปลีกหลายแห่งในเมืองสำคัญเช่นเดิม

1. ค่าเช่าเฉลี่ยร้านค้าบนถนนสายหลักในเมืองสำคัญปี 2025 ครึ่งหลัง ลดลง 0.81% เมื่อเทียบกับปีที่แล้ว

ภาพประกอบ: ค่าเช่าเฉลี่ยและการเปลี่ยนแปลงรายไตรมาสของเมืองสำคัญในประเทศจีน ปี 2018-2025

แหล่งข้อมูล: ระบบดัชนีอสังหาริมทรัพย์จีน (CREIS)

ในปี 2025 การบริโภคด้านบริการยังคงเติบโตอย่างรวดเร็ว โดยเฉพาะกลุ่มที่เกี่ยวข้องกับวัฒนธรรมและการท่องเที่ยว ซึ่งยังคงมีผู้เข้าใช้และค่าเช่าที่มั่นคงในถนนสายหลักของเมืองสำคัญบางแห่ง เช่น สถานที่สำคัญในใจกลางเมืองหรือถนนสายหลักที่มีลักษณะวัฒนธรรมและการท่องเที่ยว รายได้จากอาหารและเครื่องดื่มชะลอลง ทำให้ร้านค้าบนถนนสายหลักหลายแห่งอยู่ภายใต้แรงกดดัน ค่าเช่าจึงลดลง จากข้อมูลสำรวจร้านค้าบนถนนสายหลักใน 15 เมืองสำคัญของประเทศ ซึ่งเป็นตัวอย่างของร้านค้าบนถนนสายหลัก 100 แห่งในเมืองสำคัญต่าง ๆ ดัชนีค่าเช่าเฉลี่ยของร้านค้าบนถนนสายหลักในครึ่งหลังของปี 2025 อยู่ที่ 24.05 หยวนต่อตารางเมตรต่อวัน ลดลง 0.47% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า ซึ่งเป็นการลดลงที่มากขึ้นเมื่อเทียบกับครึ่งแรกของปี 2025 ที่ลดลง 0.12 จุดเปอร์เซ็นต์ รวมทั้งสิ้นทั้งปีลดลง 0.81% ซึ่งเป็นการลดลงที่มากขึ้นเมื่อเทียบกับปี 2024 ที่ลดลง 0.39 จุดเปอร์เซ็นต์

2. ค่าเช่าในศูนย์การค้า (MALL) ปี 2025 ครึ่งหลัง ลดลง 0.34% เมื่อเทียบกับปีที่แล้ว

ภาพประกอบ: ค่าเช่าเฉลี่ยและการเปลี่ยนแปลงรายไตรมาสของศูนย์การค้าในเมืองสำคัญ ปี 2018-2025

แหล่งข้อมูล: ระบบดัชนีอสังหาริมทรัพย์จีน (CREIS)

ในปี 2025 ตลาดการบริโภคในภาพรวมยังคงเสถียร โดยศูนย์การค้าสามารถรักษาความต้องการเช่าได้ดีขึ้นกว่าถนนสายหลัก แต่ก็ยังคงมีการลดราคาลงเพื่อรักษาอัตราการเช่า โดยเฉพาะในกลุ่มศูนย์การค้าที่เปิดใหม่ในพื้นที่สำคัญ ซึ่งมีการแข่งขันสูง จากข้อมูลสำรวจร้านค้าบนศูนย์การค้าใน 15 เมืองสำคัญของประเทศ ซึ่งเป็นตัวอย่างของศูนย์การค้า 100 แห่ง ดัชนีค่าเช่าเฉลี่ยของร้านค้าบนศูนย์การค้าในครึ่งหลังของปี 2025 อยู่ที่ 26.99 หยวนต่อตารางเมตรต่อวัน ลดลง 0.22% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า ซึ่งเป็นการลดลงที่มากขึ้นเมื่อเทียบกับครึ่งแรกของปี 2025 ที่ลดลง 0.1 จุดเปอร์เซ็นต์ รวมทั้งสิ้นทั้งปีลดลง 0.34% ซึ่งเป็นการลดลงที่มากขึ้นเมื่อเทียบกับปี 2024 ที่ลดลง 0.28 จุดเปอร์เซ็นต์

3. แนวโน้มค่าเช่า: นโยบายกระตุ้นการบริโภคจะยังคงสนับสนุนความต้องการเช่า แต่ในระยะสั้นอาจยังคงลดลงต่อเนื่อง

ในปี 2025 ตลาดการบริโภคยังคงเติบโตอย่างมั่นคง แต่ความเร็วในการเติบโตช้าลงในช่วงครึ่งหลัง โครงการเปลี่ยนของเก่าเป็นของใหม่ช่วยผลักดันยอดขายสินค้าอิเล็กทรอนิกส์/3C/เฟอร์นิเจอร์ ให้เติบโตอย่างรวดเร็ว แต่การบริโภคด้านอาหารและเครื่องดื่มโดยรวมชะลอลง โครงการลดราคาสินค้าเพื่อเพิ่มยอดขายและลดพื้นที่ว่างยังคงเป็นกลยุทธ์หลักของโครงการค้าปลีกในเมืองสำคัญต่าง ๆ คาดว่าในอนาคต นโยบาย “แผนพัฒนา 14 ห้าปี” (“十四五” plan) จะเน้นสร้างตลาดภายในประเทศให้แข็งแกร่งขึ้น เร่งสร้างรูปแบบการพัฒนาเศรษฐกิจที่เน้นการบริโภคภายในประเทศมากขึ้น โดยสนับสนุนการเพิ่มรายได้ของประชาชนและการบริโภคอย่างต่อเนื่อง รวมทั้งส่งเสริมการสร้างโมเดลเศรษฐกิจที่เน้นการบริโภคภายในประเทศ การเติบโตของการบริโภคในปี 2026 ซึ่งเป็นปีแรกของ “十四ห้าปี” จะได้รับผลดีจากนโยบายกระตุ้นการบริโภคและการลงทุนที่ขยายตัว โดยการใช้เทคโนโลยีดิจิทัลและปัญญาประดิษฐ์เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพการดำเนินงานและบริหารสินทรัพย์อย่างมีคุณภาพ รวมทั้งการใช้โอกาสด้านการเงินอสังหาริมทรัพย์เพื่อเสริมสร้างความสามารถในการบริหารสินทรัพย์ให้เติบโตอย่างมีคุณภาพสูงสุด

4. แนวโน้มตลาดในเมืองสำคัญ: การเติบโตของการบริโภคยังคงมั่นคง แต่การเพิ่มขึ้นของอุปทานเชิงพาณิชย์ชะลอลง ความต้องการเช่าโดยรวมยังอ่อนแอ

(1) เมืองเช่นเฉิงตูและเซี่ยงไฮ้ การเติบโตของยอดขายปลีกสูงกว่าระดับประเทศ

ภาพประกอบ: ยอดขายปลีกและอัตราการเติบโตรายปีของเมืองสำคัญในปี 2025

หมายเหตุ: เทียนจินไม่ได้ประกาศยอดขายปลีกโดยรวมในปี 2025 การเติบโตรายปีอยู่ที่ 0.3% ซูโจวยังไม่ได้ประกาศข้อมูลทั้งปี โดยมียอดเติบโตสะสมในมกราคม-พฤศจิกายนที่ 2.8% เมืองทั้งสองนี้ไม่ได้แสดงในภาพประกอบ

แหล่งข้อมูล: สำนักงานสถิติของแต่ละเมือง, ข้อมูลจาก China Index (CREIS)

ในแง่ของเมืองต่าง ๆ ในปี 2025 เมืองเช่นฉงชิ่ง เซี่ยงไฮ้ และเซินเจิ้น ยังคงมียอดขายปลีกสูงกว่า 1.6 ล้านล้านหยวน ขณะที่ปักกิ่ง เฉิงตู กวางโจว และเซินเจิ้น อยู่ในช่วง 1.0-1.4 ล้านล้านหยวน ซึ่งเป็นกลุ่มเมืองที่มีตลาดการบริโภคขนาดใหญ่ ส่วนเมืองอย่างหางโจว หวู่ฮั่น นครนานกิง ฉือฉวน และฉางซา ยอดขายปลีกอยู่ในช่วง 5000-1 หมื่นล้านหยวน ขณะที่เมืองอย่างหนานชางและฮาไค โอกาสในการเติบโตของยอดขายปลีกยังคงต่ำกว่า 3000 ล้านหยวน จากอัตราการเติบโตรายปีในปี 2025 เมืองเช่นเฉิงตู กวางโจว เซี่ยงไฮ้ หวู่ฮั่น และฉางซา ยังคงมีอัตราการเติบโตสูงกว่าระดับประเทศ ซึ่งแสดงให้เห็นว่าตลาดการบริโภคในเมืองเหล่านี้ยังคงเติบโตอย่างรวดเร็ว

(2) นโยบายระดับกลางและท้องถิ่นสนับสนุนการเติบโตของการบริโภค

“การกระตุ้นการบริโภคเป็นภารกิจสำคัญของเศรษฐกิจในปี 2025 และในช่วง “十四ห้าปี” (2021-2025) จะยังคงเน้นการส่งเสริมการบริโภคอย่างต่อเนื่อง” ในเดือนมีนาคม คณะกรรมการกลางและสำนักงานแห่งรัฐได้ออก “แผนปฏิบัติการพิเศษเพื่อกระตุ้นการบริโภค” ซึ่งครอบคลุม 8 ด้าน เช่น การเพิ่มรายได้ของประชาชนในเมืองและชนบท การสนับสนุนความสามารถในการบริโภค การปรับปรุงคุณภาพการบริการ การอัปเกรดการบริโภคกลุ่มใหญ่ การยกระดับคุณภาพสินค้า การปรับปรุงสภาพแวดล้อมการบริโภค การปรับปรุงนโยบายสนับสนุน และการปรับปรุงกฎระเบียบต่าง ๆ ในเดือนตุลาคมและธันวาคม ก็ได้เน้นย้ำถึงความสำคัญของการดำเนินการตามแผนนี้อย่างต่อเนื่อง คาดว่าในปี 2026 การสนับสนุนการบริโภคจะเข้มแข็งขึ้นอีก

นอกจากนี้ การส่งเสริมการเปลี่ยนของเก่าเป็นของใหม่และการขยายการบริโภคด้านบริการก็เป็นกลยุทธ์สำคัญ เช่น ในเดือนมกราคม กระทรวงพัฒนาและปฏิรูปแห่งชาติและกระทรวงการคลังได้ออก “ประกาศสนับสนุนการเปลี่ยนของเก่าเป็นของใหม่และการอัปเกรดสินค้า” ซึ่งให้เงินกู้พิเศษแก่ท้องถิ่นเพื่อสนับสนุนการเปลี่ยนของเก่าเป็นของใหม่ และในปี 2026 ก็จะดำเนินนโยบายนี้ต่อไป โดยมีการปรับปรุงขอบเขตการสนับสนุนและมาตรฐานการให้เงินอุดหนุนให้มีความแม่นยำและมีประสิทธิภาพมากขึ้น

นอกจากนี้ ยังมีการออก “แผนปฏิบัติการเพื่อยกระดับคุณภาพและความเป็นมิตรของการบริโภคด้านบริการ” ซึ่งครอบคลุม 48 มาตรการในด้านต่าง ๆ เช่น การขยายการให้บริการด้านอาหารและที่พัก การส่งเสริมการท่องเที่ยวและการสร้างสรรค์ประสบการณ์ใหม่ ๆ การปรับปรุงคุณภาพและประสบการณ์การใช้บริการ รวมถึงการสนับสนุนด้านการเงินและการจัดเก็บข้อมูลเพื่อวัดผลและติดตามความคืบหน้าในปี 2026 กระทรวงพาณิชย์และหน่วยงานอื่น ๆ ก็ได้ประกาศว่าจะดำเนินมาตรการเหล่านี้ต่อเนื่องเพื่อสร้างจุดเติบโตใหม่ของการบริโภค

นอกจากนี้ ยังมีนโยบายสนับสนุนด้านภาษีและการเงิน เช่น เมื่อวันที่ 7 พฤษภาคม ธนาคารกลางและหน่วยงานด้านการเงินได้ประกาศมาตรการสนับสนุนทางการเงิน เช่น การลดอัตราดอกเบี้ยและอัตราเงินกู้ การตั้งกองทุนเงินกู้พิเศษ 5000 พันล้านหยวนเพื่อสนับสนุนการบริโภคและการดูแลผู้สูงอายุ ซึ่งเป็นสัญญาณชัดเจนของความมุ่งมั่นในการรักษาเสถียรภาพของตลาดและความคาดหวังในระบบเศรษฐกิจ จนถึงสิ้นเดือนกันยายน 2025 ยอดเงินกู้ในกลุ่มการบริโภคในประเทศอยู่ที่ 2.8 ล้านล้านหยวน เพิ่มขึ้น 4.9% จากปีที่ผ่านมา และในเดือนมิถุนายน หน่วยงานด้านการเงินและการคลังได้ออก “แนวทางสนับสนุนการเพิ่มขีดความสามารถและขยายการบริโภค” ซึ่งประกอบด้วย 19 มาตรการใน 6 ด้าน เช่น การสนับสนุนการเพิ่มรายได้และการขยายกลุ่มเป้าหมายของผู้บริโภค การเสริมสร้างความสามารถในการเข้าถึงแหล่งเงินทุน การปลดปล่อยศักยภาพของการบริโภคในครัวเรือน การปรับปรุงประสิทธิภาพของอุปทานด้านการบริโภค การสร้างสภาพแวดล้อมและนโยบายสนับสนุนให้ดีขึ้น

ในระดับท้องถิ่น ก็มีการออกนโยบายสนับสนุนด้านการบริโภคในหลายเมือง เช่น การส่งเสริมการบริโภคด้านบริการ การสร้างเมืองศูนย์กลางการบริโภคระดับนานาชาติ การปรับปรุงคุณภาพและความหลากหลายของพื้นที่ค้าปลีก การพัฒนาและปรับปรุงเมืองให้เป็นพื้นที่อยู่อาศัยและทำงานที่สะดวกสบายและปลอดภัย เพื่อสนับสนุนการฟื้นตัวและการพัฒนาของตลาดการบริโภคอย่างต่อเนื่อง

โดยรวมแล้ว นโยบายการขยายภายในประเทศและการสนับสนุนการบริโภคในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา ยังคงเน้นการสร้างเสถียรภาพและการเติบโตในระยะยาว โดยเปลี่ยนจากการเน้นการฟื้นฟูและขยายตัวในระยะสั้น ไปสู่การสร้างเสถียรภาพและเสริมสร้างพลังขับเคลื่อนระยะยาวของเศรษฐกิจ โดยเน้นการเพิ่มคุณภาพและนวัตกรรมของการบริโภค รวมทั้งการสร้างโมเดลเศรษฐกิจที่เน้นการบริโภคภายในประเทศเป็นหลัก

(3) แนวโน้มอุปทานร้านค้าสำคัญในเมือง: โครงการเปิดร้านใหม่ลดลงใน 15 เมือง การซื้อขายที่ดินเพื่อพาณิชย์และสำนักงานลดลงต่อเนื่อง

โครงการเปิดร้านค้าปลีกใหม่ใน 15 เมืองในปี 2025 มีจำนวน 131 แห่ง ลดลง 18% จากปี 2024

ในปี 2025 การจัดสรรพื้นที่ค้าปลีกในเมืองสำคัญลดลง โดยเน้นไปยังเมืองชั้นนำมากขึ้น การปรับปรุงพื้นที่เดิมกลายเป็นแหล่งสำคัญของร้านค้าใหม่ จากข้อมูลของ China Index ในปี 2025 มีโครงการเปิดร้านค้าปลีกใหม่ใน 15 เมืองสำคัญจำนวน 131 แห่ง ลดลง 28 แห่งจากปีที่แล้ว พื้นที่เปิดใหม่รวมประมาณ 1,100,000 ตารางเมตร ลดลง 19% เมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา โดยโครงการปรับปรุงพื้นที่เดิมเป็นแหล่งสำคัญของร้านค้าใหม่ในปีนี้ คิดเป็น 16% ของร้านค้าทั้งหมดในกลุ่มนี้

ในระดับเมืองชั้นนำ เช่น เซินเจิ้น เซี่ยงไฮ้ และปักกิ่ง โครงการเปิดร้านค้าปลีกใหม่มีจำนวน 64 แห่ง ลดลง 7 แห่งจากปี 2024 พื้นที่เปิดใหม่ประมาณ 530,000 ตารางเมตร เพิ่มขึ้นเล็กน้อย 4% ส่วนเมืองรอง เช่น ฉงชิ่ง หวู่ฮั่น หางโจว นครนานกิง ฉือฉวน และฉางซา มีจำนวนร้านค้าเปิดใหม่ 67 แห่ง ลดลง 21 แห่ง พื้นที่ประมาณ 580,000 ตารางเมตร ลดลง 30% โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเมืองรองบางแห่ง เช่น ฉงชิ่ง หวู่ฮั่น และเมืองอื่น ๆ พื้นที่เปิดใหม่อยู่ในช่วง 35,000-100,000 ตารางเมตร ขณะที่เมืองอย่างหนานชางและฮาไค พื้นที่เปิดใหม่ยังต่ำกว่า 30,000 ตารางเมตร

ในด้านจังหวะการเปิดร้าน ปี 2025 ช่วงครึ่งแรกมีร้านเปิดใหม่ 44 แห่ง คิดเป็น 34% ของจำนวนร้านทั้งหมดในปีนี้ โดยเดือนพฤษภาคมเป็นเดือนที่มีการเปิดร้านสูงสุด (ในปี 2024 เป็นเดือนมิถุนายน) และไม่มีร้านเปิดใหม่ในเดือนกุมภาพันธ์ ส่วนในช่วงครึ่งหลังของปี 2025 มีร้านเปิดใหม่ 87 แห่ง คิดเป็น 66% ของร้านทั้งหมด ซึ่งเป็นแนวโน้มเดียวกับปี 2024 โดยเดือนกันยายนและธันวาคมเป็นเดือนที่มีการเปิดร้านสูงสุด

ที่ดินเพื่อพาณิชย์และสำนักงาน: พื้นที่ซื้อขายลดลงต่อเนื่องเป็นเวลา 5 ปีใน 15 เมือง คาดว่าจะยังคงลดลงในอนาคต

ตั้งแต่ปี 2021 เป็นต้นมา พื้นที่ซื้อขายที่ดินเพื่อพาณิชย์และสำนักงานในเมืองสำคัญ (ระดับเมือง) ลดลงอย่างมาก คาดว่าในอนาคต โครงการใหม่จะลดลงต่อเนื่อง โดยพื้นที่ปรับปรุงพื้นที่เดิมจะมีสัดส่วนเพิ่มขึ้น ในปี 2025 พื้นที่ซื้อขายที่ดินเพื่อพาณิชย์และสำนักงานใน 15 เมืองสำคัญอยู่ที่ประมาณ 18.08 ล้านตารางเมตร ลดลง 0.4% จากปีที่ผ่านมา ซึ่งเป็นระดับต่ำสุดในรอบ 10 ปี โดยเป็นเพียง 38% ของระดับสูงสุดในปี 2020 ซึ่งอยู่ที่ประมาณ 47.4 ล้านตารางเมตร พื้นที่ในเมืองชั้นนำ เช่น เซินเจิ้นและปักกิ่ง มีจำนวน 3.27 ล้านตารางเมตร ลดลง 34.9% ขณะที่เมืองรอง เช่น ฉงชิ่ง หวู่ฮั่น และเมืองอื่น ๆ มีพื้นที่ประมาณ 14.81 ล้านตารางเมตร เพิ่มขึ้น 12.8% จากปีที่ผ่านมา

(4) แนวโน้มความต้องการร้านค้าในเมืองสำคัญ: ความต้องการเช่าโดยรวมอ่อนแอ พื้นที่ค้าปลีกยังคงมีความต้องการคงที่ในบางกลุ่ม แต่กลุ่มร้านอาหารยังอ่อนแอ

นโยบายกระตุ้นการบริโภคหลายด้านช่วยให้ตลาดการบริโภคเติบโตอย่างมั่นคง แต่สภาพการดำเนินงานของธุรกิจค้าปลีกโดยรวมยังคงเสถียร ในปี 2025 ยอดขายค้าปลีกของร้านค้าปลีกในระดับสูง (เกินกว่ารายได้จากการขายสินค้า) เพิ่มขึ้น 1.7% โดยกลุ่มที่ได้รับการติดตามอย่างใกล้ชิด เช่น ย่านเดินเท้าและศูนย์การค้า มีจำนวนผู้เข้าใช้และยอดขายเพิ่มขึ้น 5.2% และ 4.3% ตามลำดับ จากการเติบโตของตลาดการบริโภค ทำให้บางแบรนด์ยังคงมีความต้องการขยายสาขา และผู้ดำเนินธุรกิจค้าปลีกก็ปรับปรุงและเปลี่ยนแปลงกลยุทธ์เพื่อดึงดูดลูกค้า โดยเฉพาะในเมืองสำคัญ ความต้องการเช่าในร้านค้าก็ยังคงมีอยู่ แต่โดยรวมยังคงอ่อนแอ

ในปี 2025 พฤติกรรมการบริโภคของประชาชนมีลักษณะดังนี้ (1) การขายสินค้าเปลี่ยนของเก่าเป็นของใหม่ยังคงดี (2) ความต้องการสินค้าอัปเกรดเพิ่มขึ้น (3) การบริโภคในชีวิตประจำวันยังคงเสถียร แต่เน้นความคุ้มค่า (4) ศักยภาพด้านการบริโภคด้านบริการก็เริ่มปลดปล่อยออกมา

เนื่องจากการเปลี่ยนแปลงในตลาดและพฤติกรรมผู้บริโภคในปี 2025 กลยุทธ์การขยายสาขาของแบรนด์ต่าง ๆ ก็มีความแตกต่างกันไป เช่น กลุ่มร้านค้าหรูหรา เครื่องสำอาง และเสื้อผ้าสไตล์แฟชั่นยังคงมีความต้องการเช่าอย่างแข็งแกร่ง โดยเฉพาะกลุ่มเสื้อผ้าแฟชั่นและแบรนด์เครื่องใช้ไฟฟ้า/3C ก็ยังคงขยายตัวต่อไป ส่วนกลุ่มที่เน้นคุณค่าทางอารมณ์หรือมีคุณสมบัติด้านสังคม เช่น สินค้าสไตล์อนิเมะ สินค้าสไตล์เทรนด์ใหม่ สินค้าสัตว์เลี้ยง และไลฟ์สไตล์ ก็ยังคงมีความต้องการขยายสาขาเช่นกัน

กลุ่มร้านอาหารและเครื่องดื่ม แม้ความต้องการจะอ่อนแอลงเล็กน้อย แต่ยังคงเป็นกลุ่มหลักในการดึงดูดผู้เช่าในศูนย์การค้า เช่น ร้านเบเกอรี่ คาเฟ่ ชา กาแฟ อาหารจานเดียว อาหารพื้นเมือง รวมถึงแบรนด์ที่เปิดตัวสินค้าใหม่หรือร้านค้าที่มีแนวคิดสร้างสรรค์ แต่โดยรวมกลุ่มร้านอาหารยังคงมีความเคลื่อนไหวสูง มีแบรนด์หลายแห่งปิดกิจการหรือปรับกลยุทธ์

วิเคราะห์ดัชนีค่าเช่าอาคารสำนักงาน

1. การเปลี่ยนแปลงค่าเช่า: ในไตรมาส 4 ปี 2025 ค่าเช่าอาคารสำนักงานในเมืองสำคัญลดลง 0.44% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า รวมทั้งปีลดลง 1.82%

ภาพประกอบ: ค่าเช่าเฉลี่ยและการเปลี่ยนแปลงรายไตรมาสของอาคารสำนักงานในเมืองสำคัญ ปี 2019-2025

แหล่งข้อมูล: ระบบดัชนีอสังหาริมทรัพย์จีน (CREIS)

ในปี 2025 มีบางเมืองที่มีการเพิ่มจำนวนอาคารสำนักงาน แต่ความต้องการยังคงอ่อนแอ ทำให้ตลาดอาคารสำนักงานยังคงเผชิญกับแรงกดดันด้านอุปทานเกินความต้องการ ค่าเช่าจึงยังคงลดลงตามแนวโน้ม โดยในไตรมาส 4 ของปี 2025 ค่าเช่าเฉลี่ยของอาคารสำนักงานในเมืองสำคัญอยู่ที่ 4.53 หยวนต่อตารางเมตรต่อวัน ลดลง 0.44% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า ซึ่งเป็นการลดลงที่มากขึ้นเมื่อเทียบกับไตรมาส 3 ของปีเดียวกัน ที่ลดลง 0.11 จุดเปอร์เซ็นต์ รวมทั้งปีลดลง 1.82% ซึ่งเป็นการลดลงที่น้อยกว่าปี 2024 ที่ลดลง 2.15%

2. แนวโน้มค่าเช่า: ตลาดอาคารสำนักงานอาจยังคงปรับตัวต่อเนื่องในระยะสั้น ค่าเช่ายังมีแนวโน้มลดลง

ในเดือนธันวาคม 2025 ที่ประชุมเศรษฐกิจแห่งชาติเข้มงวดเน้นย้ำให้ “รักษาเสถียรภาพการจ้างงานและตลาดแรงงาน รักษาเสถียรภาพของธุรกิจและตลาด รวมทั้งส่งเสริมการเติบโตคุณภาพและปริมาณ” โดยเน้นการสนับสนุนเทคโนโลยีและนวัตกรรม เช่น ปัญญาประดิษฐ์ (AI) ซึ่งคาดว่าจะช่วยเสริมสร้างความแข็งแกร่งให้กับเศรษฐกิจและตลาดอาคารสำนักงานในอนาคต การคาดการณ์ในปี 2026 คือ นโยบายสนับสนุนจะยังคงดำเนินต่อไป ทำให้ความต้องการอาคารสำนักงานในเมืองสำคัญบางแห่งอาจฟื้นตัวขึ้นบ้าง แต่ในภาพรวมตลาดยังคงอยู่ในช่วงปรับตัวและอาจยังคงมีแนวโน้มลดลงในระยะสั้น

ในยุคของสินค้าคงคลัง (stock era) การแข่งขันในตลาดอาคารสำนักงานเปลี่ยนจาก “พื้นที่เช่า” ไปเป็น “การบริหารคุณค่า” ซึ่งผู้ประกอบการต้องให้ความสำคัญกับการสร้างระบบนิเวศอุตสาหกรรมและการพัฒนาบริการ รวมทั้งเน้นกลุ่มอุตสาหกรรมเทคโนโลยี การเงิน บริการมืออาชีพ การผลิตระดับสูง และอุตสาหกรรมชีวภาพ เพื่อดึงดูดผู้เช่าคุณภาพสูง รวมทั้งปรับปรุงและเปลี่ยนแปลงฟังก์ชันของอาคารเดิม เช่น การเพิ่มพื้นที่เช่าร้านค้า โรงแรม และสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ เพื่อเสริมสร้างมูลค่าและความยืดหยุ่นของสินทรัพย์

3. แนวโน้มความต้องการอาคารสำนักงานในเมืองสำคัญ: นครนานกิงและเฉิงตูอัตราการว่างของอาคารระดับ A เพิ่มขึ้น โดยกลุ่มอุตสาหกรรม TMT มีความต้องการเช่าพื้นที่จำนวนมาก

(1) อัตราการว่าง: ในปี 2025 การเพิ่มจำนวนอาคารและความอ่อนแอของความต้องการ ทำให้อัตราการว่างในบางเมืองเพิ่มขึ้น

ภาพประกอบ: อัตราการว่างของอาคารระดับ A ในเมืองสำคัญปี 2025

แหล่งข้อมูล: ข้อมูลจาก China Index (CREIS)

ตั้งแต่ปี 2025 เป็นต้นมา บางเมืองมีการเพิ่มจำนวนอาคารสำนักงานระดับ A แต่ความต้องการเช่ายังไม่เพิ่มขึ้นเท่าที่ควร ทำให้เกิดอัตราการว่างที่สูงขึ้น โดยในไตรมาส 4 ของปี 2025 อัตราการว่างในเมืองชั้นนำ เช่น กวางโจว สูงสุดอยู่ที่ 11.8% ส่วนในเมืองรอง เช่น หางโจว และซูโจว อัตราการว่างอยู่ที่ประมาณ 11.6% และ 16.5% ตามลำดับ ขณะที่เมืองอย่างฉงชิ่ง หวู่ฮั่น และเมืองอื่น ๆ ก็มีอัตราการว่างสูงขึ้นเช่นกัน โดยในไตรมาส 4 ของปี 2025 อัตราการว่างในเมืองเหล่านี้ก็เพิ่มขึ้นจากปีที่แล้ว

(2) ตัวอย่างการเช่า: กลุ่มอุตสาหกรรมการเงิน TMT และบริการธุรกิจ ยังคงมีความต้องการสูง โดยในกลุ่มพื้นที่เช่าขนาดมากกว่า 10,000 ตารางเมตร กลุ่ม TMT คิดเป็นมากกว่าร้อยละ 60

ภาพประกอบ: สัดส่วนอุตสาหกรรมของผู้เช่าในตัวอย่างการเช่าอาคารสำนักงานในเมืองสำคัญปี 2025

แหล่งข้อมูล: ข้อมูลจาก China Index (CREIS)

ในปี 2025 มีการบันทึกการเช่าอาคารสำนักงานจำนวน 366 กรณี โดยกลุ่มอุตสาหกรรมการเงิน กลุ่ม TMT และกลุ่มบริการธุรกิจ ยังคงมีความต้องการสูง โดยกลุ่มอุตสาหกรรมการเงินมีจำนวน 87 กรณี คิดเป็น 24% ของทั้งหมด กลุ่ม TMT มี 69 กรณี คิดเป็น 19% และกลุ่มบริการธุรกิจมี 46 กรณี คิดเป็น 13% ส่วนกลุ่มค้าปลีก การขนส่งและคลังสินค้า มีจำนวนประมาณ 20-30 กรณี คิดเป็นประมาณ 14% ของทั้งหมด ส่วนกลุ่มอื่น ๆ ก็มีจำนวนไม่เกิน 20 กรณี คิดเป็นประมาณ 31% ของทั้งหมด

ในกลุ่มพื้นที่เช่าขนาดใหญ่กว่า 10,000 ตารางเมตร กลุ่ม TMT มีจำนวน 14 กรณี คิดเป็น 64% ของกลุ่มนี้ ขณะที่พื้นที่เช่าขนาดเล็กกว่า 2,000 ตารางเมตร มีจำนวน 178 กรณี คิดเป็น 49% ซึ่งเพิ่มขึ้น 4.9% เมื่อเทียบกับปี 2024

ตาราง: ตัวอย่างการเช่าอาคารสำนักงานในเมืองสำคัญปี 2025 (บางส่วน)

แหล่งข้อมูล: ข้อมูลจาก China Index (CREIS)