Cuộc tranh tài REIT bán lẻ: Tại sao Hai ông lớn Cổ tức này đang chiến thắng vào năm 2025

Các quỹ đầu tư bất động sản bán lẻ (REIT) đã vượt qua nhiều năm nghi ngờ. Trước đây bị ám ảnh bởi những lo ngại về việc thương mại điện tử ăn mòn và lãi suất tăng cao, lĩnh vực này đã có một sự phục hồi đáng kể. Trong chín tháng đầu năm 2025, các quỹ REIT tập trung vào bán lẻ đã mang lại lợi nhuận trung bình 6,9%, theo Hiệp hội Quốc gia về các Quỹ Đầu tư Bất động sản (Nareit). Trong số những cái tên nổi bật có hai nhà đầu tư lớn: Realty Income (NYSE: O) và NNN REIT (NYSE: NNN). Cả hai đều sở hữu hàng nghìn bất động sản bán lẻ và có thành tích đã được chứng minh về việc trả cổ tức cho cổ đông. Nhưng họ có những cách tiếp cận khác nhau về tăng trưởng và đa dạng hóa.

Hiểu về Sự Hấp Dẫn của Cổ Tức REIT

Trước khi đi vào so sánh, đáng lưu ý tại sao các quỹ REIT thu hút những nhà đầu tư khao khát cổ tức. Cấu trúc thuế quy định rằng các quỹ REIT phải phân phối ít nhất 90% thu nhập chịu thuế cho các cổ đông. Điều này khiến chúng tự nhiên phù hợp với các chiến lược tạo thu nhập. Realty Income và NNN REIT đều điển hình cho mô hình này, mặc dù cách thức thực hiện của chúng khác nhau.

NNN REIT: Nhỏ hơn, Sắc nét hơn, Tăng trưởng nhanh hơn

NNN REIT vận hành một danh mục tập trung hơn với khoảng 3.700 bất động sản. Cách tiếp cận tập trung này—hoàn toàn tập trung vào bán lẻ tại Hoa Kỳ—tạo ra một lợi thế: các khoản đầu tư mới có thể tăng tốc đáng kể các chỉ số tăng trưởng. Công ty cho thuê cho các phân khúc bán lẻ đa dạng: cửa hàng tiện lợi, trung tâm dịch vụ ô tô, nhà hàng và địa điểm giải trí gia đình.

Số liệu đằng sau NNN

Hiệu suất gần đây cho thấy động lực. Trong quý ba, NNN duy trì tỷ lệ lấp đầy 97,5%, báo hiệu sự giữ chân người thuê khỏe mạnh. Ấn tượng hơn, quỹ điều chỉnh hàng quý từ hoạt động (AFFO) mỗi cổ phiếu đã tăng từ $0.84 lên $0.86—một thước đo phản ánh trực tiếp tiền mặt có sẵn để phân phối.

Kỷ lục cổ tức là rất đáng kể. NNN đã tăng phân phối trong 36 năm liên tiếp. Sự tăng trưởng vào tháng Tám lên 0,60 đô la mỗi cổ phiếu đại diện cho mức tăng 3,4%. Với việc ban quản lý dự đoán AFFO hàng năm giữa 3,41 và 3,45 đô la mỗi cổ phiếu, các khoản thanh toán hiện tại được đảm bảo tốt. Cổ phiếu hiện tại có tỷ suất sinh lợi 5,9%.

Quy mô tài sản nhỏ hơn có nghĩa là NNN vẫn có thể xác định và mua lại các bất động sản có lợi suất cao. Đối với các nhà đầu tư tìm kiếm sự gia tăng vốn song song với thu nhập, điều này rất quan trọng.

Realty Income: Đa dạng, Được thành lập, Ổn định

Realty Income hoạt động ở một quy mô hoàn toàn khác: hơn 15,540 bất động sản tạo ra khoảng 80% doanh thu hàng năm từ hoạt động bán lẻ. Cửa hàng tạp hóa (11% danh mục đầu tư ), cửa hàng tiện lợi (10%), và các nhà bán lẻ khác như Home Depot và Walmart làm điểm tựa cho sự kết hợp này. Các bất động sản công nghiệp đóng góp 15%, với lĩnh vực trò chơi và các lĩnh vực khác lấp đầy phần còn lại.

Hiệu suất và Ổn định

Tỷ lệ lấp đầy của Realty Income đạt 98,7% - cực kỳ cao. Công ty đã gia hạn hợp đồng cho thuê với mức tăng trung bình 3,5%, thể hiện sức mạnh định giá ngay cả trong môi trường cạnh tranh. AFFO điều chỉnh trên mỗi cổ phiếu đạt 1,09 USD, tăng 2,9% so với cùng kỳ năm trước.

Về mặt cổ tức, Realty Income đã tăng chi trả hàng quý trong hơn ba thập kỷ, kể từ khi IPO vào năm 1994. Đây không phải là những lần tăng hàng năm - công ty tăng phân phối hàng tháng trên mỗi cổ phiếu nhiều lần trong năm. Sự tăng gần đây nhất diễn ra vào tháng Mười, đưa mức chi trả hàng tháng từ $0.269 lên $0.2695. Với AFFO hàng năm dự kiến từ $4.25 đến $4.27 mỗi cổ phiếu và cổ tức hàng năm là $3.23 mỗi cổ phiếu, tỷ lệ bao phủ rất mạnh. Lợi suất hiện đứng ở mức 5.7%.

Sự Đánh Đổi: Tăng Trưởng vs. Ổn Định

Sự phân biệt cốt lõi trở nên rõ ràng thông qua ống kính này: Realty Income là một thực thể lớn, đã được thiết lập nơi mà việc mua lại tài sản mới phải rất lớn để có thể ảnh hưởng rõ rệt đến tỷ lệ tăng trưởng. Với hơn 15.000 tài sản đã có trong tay, các giao dịch gia tăng tạo ra lợi nhuận gia tăng. Đối với một số nhà đầu tư, sự dự đoán này là toàn bộ sức hấp dẫn—thu nhập chậm, đáng tin cậy, đa dạng.

NNN REIT, ngược lại, vẫn linh hoạt. Quy mô nhỏ hơn của nó có nghĩa là việc triển khai vốn mới có thể thúc đẩy sự tăng trưởng một cách mạnh mẽ hơn. Sự đánh đổi là ít đa dạng hơn—nó hoàn toàn là bán lẻ của Mỹ mà không có sự tiếp xúc với ngành công nghiệp.

Tại sao REIT Bán lẻ sống sót và phát triển

Cả hai công ty chứng minh rằng các quỹ tín thác đầu tư bất động sản bán lẻ được quản lý tốt có thể vượt qua bão tố. Họ đầu tư vào các bất động sản cho thuê cho các doanh nghiệp tương đối được bảo vệ khỏi sự biến động kinh tế: siêu thị, hiệu thuốc, trạm dịch vụ, nhà hàng phục vụ nhanh. Khi thương mại điện tử đe dọa đến ngành bán lẻ trong những năm đầu của đại dịch, những người thuê này vẫn giữ vai trò thiết yếu. Khi lãi suất tăng vọt trong năm 2022-2023, cả hai công ty đều cho thấy sự kiên cường thông qua sức mạnh định giá và chất lượng người thuê.

Quyết Định Đầu Tư

Việc chọn lựa giữa chúng phụ thuộc vào ưu tiên của bạn. Realty Income thu hút các nhà đầu tư ưu tiên sự ổn định, đa dạng hóa và một hồ sơ quản lý đã được chứng minh qua nhiều thập kỷ. Lợi suất 5,7% của nó cung cấp thu nhập vững chắc với ít biến động hơn.

NNN REIT phù hợp với các nhà đầu tư thoải mái với một cược tập trung hơn vào bán lẻ của Hoa Kỳ, tìm kiếm tiềm năng tăng trưởng cao hơn từ một nền tảng mới nổi nhưng mạnh mẽ. Lợi suất 5,9% của nó cao hơn một cách khiêm tốn, và kích thước nhỏ hơn của nó gợi ý khả năng tăng trưởng lớn hơn nếu việc thực hiện vẫn mạnh mẽ.

Cả hai đều đã thể hiện sự kỷ luật xuất sắc trong việc lựa chọn người thuê và quản lý hợp đồng cho thuê. Cả hai đều đã tăng cổ tức trong hơn 30 năm - một thành tựu phản ánh sức mạnh tài chính và sự nhạy bén chiến lược. Lợi suất tương tự làm cho quyết định ít liên quan đến mức thu nhập và nhiều hơn về quỹ đạo tăng trưởng và sở thích đa dạng hóa.

Đối với các nhà đầu tư ưu tiên tiềm năng lợi nhuận tổng thể hơn sự ổn định thuần túy, NNN REIT có vị trí tốt hơn. Sự tập trung của nó vào các tài sản bán lẻ chất lượng cao tại Mỹ, kết hợp với khả năng mở rộng danh mục đầu tư, gợi ý về sự gia tăng vốn có ý nghĩa bên cạnh các khoản cổ tức vững chắc. Realty Income vẫn là nơi trú ẩn an toàn hơn—lý tưởng cho những người đã đủ giàu để ưu tiên độ tin cậy hơn là sự tăng trưởng nhanh chóng.