Khi định giá nhà của bạn thấp hơn giá mua của bạn: Hướng dẫn dành cho người mua và người bán

Định giá nhà là một thành phần quan trọng trong quá trình cho vay thế chấp, tuy nhiên chúng không phải lúc nào cũng phù hợp với số tiền bạn đã thỏa thuận trả. Khi một bản định giá thấp hơn giá đề nghị của bạn, cả hai bên đều phải đối mặt với những quyết định khó khăn. Hiểu rõ các lựa chọn của bạn và những hậu quả của từng lựa chọn có thể giúp bạn điều hướng qua thử thách bất động sản phổ biến này một cách hiệu quả hơn.

Vấn đề cốt lõi: Ảnh hưởng của Định giá đến khoản vay của bạn

Đây là lý do tại sao một bản định giá thấp lại quan trọng đối với các nhà cho vay. Các tổ chức tài chính không dựa vào giá mua của bạn để xác định số tiền vay—họ dựa vào giá trị định giá. Điều này được thể hiện qua tỷ lệ vay trên giá trị (LTV), một tỷ lệ phần trăm so sánh số tiền bạn vay với giá trị ước tính của bất động sản. Khi định giá thấp hơn, ngân hàng có thể giảm số tiền vay của bạn, buộc bạn phải đóng góp nhiều tiền mặt hơn ban đầu để bù đắp chênh lệch. Điều này về cơ bản thay đổi phương trình tài chính của bạn như một người mua.

Nếu bạn mua bằng tiền mặt hoặc mua bất động sản đầu tư mà không cần vay vốn truyền thống, định giá thấp ít gây hạn chế hơn—mặc dù bạn vẫn nên tham khảo ý kiến của chuyên gia bất động sản để xem việc trả quá mức có hợp lý về mặt tài chính lâu dài hay không.

Kế hoạch của bạn như một người mua: Khi định giá thấp làm giảm giá trị bất động sản

Lựa chọn Một: Đàm phán lại hợp đồng

Phản ứng đơn giản nhất là quay lại với người bán và đề xuất mức giá đã điều chỉnh phù hợp với giá trị định giá. Sử dụng bản định giá như một công cụ đàm phán của bạn. Người bán có thể chấp nhận, đặc biệt trong thị trường người mua khi các lựa chọn còn hạn chế.

Lựa chọn Hai: Yêu cầu định giá thứ hai

Bạn và người bán có thể đồng ý mở rộng điều khoản bảo vệ định giá—là điều khoản trong hợp đồng bảo vệ bạn nếu nhà bị định giá thấp hơn. Điều này cho phép bạn có thời gian thuê một chuyên gia định giá độc lập. Đôi khi, ý kiến thứ hai sẽ phát hiện ra rằng người định giá ban đầu đã mắc lỗi hoặc bỏ lỡ các bán hàng tương tự trong khu vực.

Lựa chọn Ba: Rút lui an toàn

Điều khoản bảo vệ định giá là tấm đệm tài chính của bạn. Nếu bạn chọn rút lui hoàn toàn, bạn sẽ được hoàn lại toàn bộ tiền đặt cọc ban đầu mà không bị phạt. Điều này đặc biệt có giá trị nếu bạn không cam kết về mặt cảm xúc hoặc tài chính để trả quá mức.

Thực tế về việc trả giá cao hơn giá trị định giá

Thị trường nhà ở cạnh tranh tạo ra sự cấp bách. Sau vài lần bị từ chối đề nghị, bạn có thể bị cám dỗ bỏ qua cảnh giác và trả bất cứ giá nào để thắng trong cuộc đấu giá. Trước khi làm vậy, hãy tự hỏi chính mình những câu hỏi khó này.

Ngân sách của bạn có thực sự hỗ trợ được không?

Nếu việc bù đắp chênh lệch định giá làm cạn kiệt quỹ dự phòng khẩn cấp hoặc buộc bạn phải rút tiền từ quỹ hưu trí, bạn đang gánh chịu rủi ro tài chính không cần thiết. Một căn nhà khiến bạn dễ bị tổn thương về tài chính thì không bao giờ đáng giá.

Thời gian của bạn để sở hữu là bao lâu?

Việc bán nhà liên quan đến hàng nghìn chi phí đóng cửa. Nếu bạn dự định chuyển đi trong vòng ba đến năm năm, bạn đang cược rằng giá trị bất động sản sẽ tăng đủ để bù đắp khoản trả quá mức của bạn. Bán quá sớm sau khi trả quá mức có thể khiến bạn bị âm vốn hoặc chỉ hòa vốn.

Bạn có bị thúc đẩy bởi nỗi sợ hay mong muốn không?

Hối tiếc người mua là có thật. Nếu bất động sản này không thực sự là ngôi nhà mơ ước của bạn và bạn chỉ theo đuổi nó vì tuyệt vọng thắng cuộc, bạn có thể hối tiếc quyết định này trong nhiều năm. Hãy thành thật với chính mình.

Khi việc trả quá mức thực sự hợp lý

Có những tình huống hợp pháp khi trả giá cao hơn giá trị định giá là có thể biện hộ:

• Dòng tiền hàng tháng mạnh mẽ: Các khoản thanh toán thế chấp của bạn không gây áp lực lớn cho ngân sách
• Dự trữ đủ lớn: Bạn có thể gánh chịu các chi phí đóng cửa nếu buộc phải bán sớm hơn dự kiến
• Thị trường tăng trưởng: Khu vực có các yếu tố nền tảng mạnh và giá trị tăng, nghĩa là bạn sẽ nhanh chóng tích lũy vốn
• Cam kết dài hạn: Bạn thực sự dự định ở lại hơn 10 năm, cho phép bất động sản tăng giá trị vượt quá số tiền bạn đã trả

Những gì người bán nên làm khi định giá thấp hơn kỳ vọng

Người bán đối mặt với một phép tính khác. Các lựa chọn của họ phụ thuộc nhiều vào điều kiện thị trường.

Trong thị trường sôi động

Khi bất động sản tăng giá nhanh chóng, các định giá thường chậm hơn so với giá trị thực tế. Bạn có thể để người mua bỏ đi và chờ các dữ liệu so sánh thị trường cập nhật đúng với giá niêm yết ban đầu của bạn. Hoặc, dựa vào các dữ liệu bán hàng tương tự gần đây để thuyết phục người mua rằng bất động sản phù hợp với mức giá đề nghị cao hơn, yêu cầu họ trả chênh lệch bằng tiền mặt.

Trong thị trường chậm hoặc giảm giá

Ít người mua quan tâm nghĩa là bạn không thể quá cứng nhắc. Lựa chọn tốt nhất thường là giảm giá để phù hợp với định giá. Cố giữ giá cao hơn sẽ lãng phí thời gian và có thể khiến bạn mất luôn người mua.

Một giải pháp trung dung

Cả hai bên có thể yêu cầu kéo dài thời gian điều khoản để thực hiện định giá thứ hai, điều này có thể cung cấp một giá trị trung bình hoặc xác nhận con số ban đầu.

Kết luận

Một bản định giá thấp hơn không làm đổ vỡ một giao dịch bất động sản—nó chỉ thay đổi cách đàm phán. Phản ứng của bạn phụ thuộc vào khả năng tài chính, điều kiện thị trường và mức độ bạn muốn sở hữu bất động sản đó. Dù bạn quyết định thế nào, hãy dựa vào dữ liệu và kế hoạch tài chính cẩn thận, chứ không phải nỗi sợ hay cảm xúc. Giao dịch bất động sản tốt nhất là giao dịch bạn có thể thoải mái chi trả trong suốt thời gian bạn dự định sở hữu nó.