**Bất động sản tư nhân mở ra cánh cửa mới: Bước đi mới của KKR nhằm dân chủ hóa các khoản đầu tư cấp tổ chức**

Trong nhiều thập kỷ, bất động sản tư nhân chất lượng cao đã là sân chơi của các nhà quản lý quỹ tổ chức và các cá nhân có giá trị tài sản ròng cực cao. Nhưng điều gì sẽ xảy ra nếu các nhà đầu tư hàng ngày có thể tiếp cận các tài sản tạo thu nhập tương tự mà không cần phải qua nhiều thủ tục phức tạp? Đó chính xác là điều mà KKR đang kỳ vọng với sản phẩm mới nhất của mình.

Tập đoàn đầu tư này vừa ra mắt KREST (KKR Real Estate Select Trust Inc.), một quỹ đóng đã đăng ký được thiết kế đặc biệt để phá vỡ các rào cản đã từng ngăn cản các nhà đầu tư cá nhân tiếp cận các giao dịch bất động sản cao cấp. Hãy nghĩ về nó như một bước dân chủ hóa những gì từng là một câu lạc bộ độc quyền.

**Tại sao điều này quan trọng: Vấn đề của bất động sản tư nhân**

Bất động sản tư nhân thường tạo ra thu nhập ổn định, dự đoán được—một điểm thu hút lớn trong môi trường lãi suất thấp. Nhưng việc tiếp cận nó luôn khá rắc rối. Đầu tư tối thiểu thường rất cao, thời gian khóa vốn kéo dài nhiều năm, và tính minh bạch gần như không tồn tại. Hầu hết các nhà đầu tư cá nhân đơn giản là từ bỏ việc cố gắng.

Cấu trúc của KKR đảo ngược lại kịch bản này. KREST cung cấp báo cáo giá trị tài sản ròng hàng ngày, truy cập đăng ký hàng ngày qua mã chứng khoán, phân phối hàng tháng và các đợt chào mua lại hàng quý. Không còn sự mập mờ nữa. Không còn các yêu cầu tối thiểu khó khăn. Quỹ đủ điều kiện là một REIT trong khi vẫn đăng ký theo Đạo luật 1940, điều này có nghĩa là thuế suất hiệu quả và báo cáo 1099 đơn giản—đúng như các nhà quản lý tài sản và cố vấn thực sự muốn thấy.

**Chiến lược danh mục đầu tư**

KREST tìm kiếm thu nhập từ hai lĩnh vực chính: tiếp xúc cổ phần đối với bất động sản thương mại tạo thu nhập, các bất động sản thuê đơn lẻ hàng đầu, và cổ phần ưu đãi tại Mỹ, cùng khả năng mở rộng vào các thị trường phát triển ở châu Âu và châu Á. Phía nợ bao gồm các khoản vay mezzanine bất động sản tư nhân và các vị trí tín dụng.

Đây không phải là lý thuyết—KKR đã bỏ ra hơn $150 triệu đô la từ bảng cân đối của chính mình để khởi tạo KREST, đảm bảo quỹ ra mắt với một danh mục đầu tư tạo thu nhập đã hoạt động đầy đủ. Đó là sự phù hợp rõ ràng về mặt cam kết rủi ro.

**Đội ngũ và thành tích phía sau**

KKR đã quản lý bất động sản một cách nghiêm túc từ năm 2011. Đến tháng 3 năm 2021, công ty đã có hơn $28 tỷ đô la AUM tại các thị trường Mỹ, châu Âu và châu Á-Thái Bình Dương. Hơn 110 chuyên gia đầu tư chuyên nghiệp—bao gồm các lĩnh vực cổ phần và tín dụng, hoạt động tại 11 văn phòng ở 8 quốc gia—đang điều hành các hoạt động này. Đây không phải là dự án phụ; đó là một năng lực cốt lõi.

**Điểm khác biệt của dự án này là gì?**

SEC đã cấp cho KKR một điều hiếm có: sự miễn trừ đầu tiên cho phép công ty thu phí hoa hồng dựa trên phần thưởng trong KREST thay vì tiền mặt. Điều đặc biệt là—những khoản phí này chỉ liên quan đến lợi suất phân phối được, chứ không phải lợi nhuận theo thị trường. Hiểu đơn giản: KKR thắng khi cổ đông thực sự nhận được tiền, chứ không chỉ khi giá trị giấy tờ tăng lên.

**Chiến lược thực sự dành cho nhà đầu tư cá nhân**

Trong thế giới lãi suất gần như bằng 0, bất động sản thương mại mang lại sự đa dạng thực sự và lợi suất với rủi ro điều chỉnh hợp lý. Các phân phối hàng tháng cộng với khả năng tăng giá dài hạn khiến đây trở thành một phần hợp pháp của danh mục cân bằng—một điều đã có thể làm được về mặt kỹ thuật trước đây nhưng hầu như không thể thực hiện được đối với phần lớn nhà đầu tư cá nhân.

Kết quả là? Một cấu trúc cuối cùng đã thu hẹp khoảng cách giữa sự tinh vi của tổ chức và khả năng tiếp cận của nhà đầu tư cá nhân, mở ra một loại tài sản xây dựng của cải truyền thống vốn đã phần lớn nằm ngoài tầm với.