CoStar Thoả thuận mua lại $588M RentPath trong thương vụ phá sản—Điều này có ý nghĩa gì đối với thị trường thuê nhà

Thương vụ Mua lại: Các con số và Lộ trình thời gian

CoStar Group đã hoàn tất kế hoạch mua lại RentPath với $588 triệu đô la tiền mặt như một phần của quá trình tái cấu trúc phá sản Chapter 11 của RentPath. Giao dịch, được công bố vào ngày 11 tháng 2 năm 2020, đại diện cho một sự hợp nhất đáng kể trong lĩnh vực tiếp thị bất động sản kỹ thuật số và đánh dấu sự mở rộng mạnh mẽ của CoStar vào thị trường cho thuê nhà ở.

Giao dịch bao gồm toàn bộ danh mục các nền tảng kỹ thuật số của RentPath, tổng cộng thu hút hơn 21 triệu lượt truy cập hàng tháng và gần 9 triệu khách truy cập duy nhất hàng tháng trong năm 2019, theo dữ liệu của comScore. Các tài sản này gồm Rent.com, ApartmentGuide.com, Rentals.com và Lovely.com—mỗi nền tảng phục vụ các phân khúc khác nhau của thị trường cho thuê.

Hiểu rõ những khó khăn và quá trình tái cấu trúc của RentPath

RentPath, có trụ sở chính tại Atlanta với khoảng 770 nhân viên, đã đối mặt với những thử thách ngày càng gia tăng dẫn đến việc nộp đơn phá sản. Báo cáo tài chính năm 2019 của công ty cho thấy một bức tranh rõ nét: doanh thu đạt khoảng $227 triệu đô la, trong khi EBITDA điều chỉnh đạt khoảng $47 triệu đô la. Điều đáng lo ngại hơn, doanh thu đã giảm khoảng 9% so với cùng kỳ năm trước, và EBITDA điều chỉnh giảm khoảng 24% trong cùng kỳ.

CEO của CoStar, Andrew C. Florance, cho rằng sự suy giảm của RentPath bắt nguồn từ các thách thức cấu trúc đối mặt với các doanh nghiệp kỹ thuật số truyền thống. “Các danh bạ in ấn và mô hình xuất bản truyền thống đã gặp khó khăn trong việc chuyển đổi thành các doanh nghiệp kỹ thuật số có lợi nhuận,” Florance lưu ý. Vấn đề cốt lõi là: RentPath mang nợ quá nhiều khiến hạn chế đầu tư vào xây dựng thương hiệu và thu hút lưu lượng truy cập từ các công cụ tìm kiếm. Khi chi phí quảng cáo của Google tăng vọt, công ty thiếu khả năng tài chính để cạnh tranh hiệu quả, tạo ra khoảng cách cạnh tranh ngày càng lớn.

Lý do chiến lược: Thị trường cho thuê chưa được khai thác

Chiến lược mua lại của CoStar thể hiện một sự tập trung có tính toán vào các phân khúc thị trường chưa được phục vụ đầy đủ. “Có tiềm năng chưa được khai thác lớn để phục vụ các chủ nhà đất thường bị các thị trường căn hộ trực tuyến lớn bỏ qua,” Florance giải thích. Các nền tảng lớn thường tập trung vào các bất động sản có trên 100 căn, để lại các nhà vận hành nhỏ hơn và độc lập ít được chú ý hơn. Các tên miền cao cấp như Rent.com là các phương tiện lý tưởng để tiếp cận nhóm khách hàng phân mảnh này.

Việc tích hợp với mạng lưới Apartments.com của CoStar—nơi đã tạo ra 842 triệu lượt truy cập trong năm trước—đặt tổ chức hợp nhất vào vị trí có thể tận dụng lượng truy cập lớn hiện có và thúc đẩy chéo các dịch vụ. Lợi thế cạnh tranh của CoStar nằm ở quy mô khán giả: hơn 51 triệu khách truy cập duy nhất hàng tháng trên tất cả các tài sản của CoStar trong quý 3 năm 2019.

Tích hợp nhân sự và triển vọng tăng trưởng

Một yếu tố then chốt của thương vụ là tích hợp nhân sự và đội ngũ làm việc của RentPath. Công ty có khoảng 770 nhân viên, là những chuyên gia có kinh nghiệm trong lĩnh vực marketing bất động sản nhà ở, thu hút khách hàng và vận hành nền tảng. Ban lãnh đạo của CoStar nhấn mạnh rằng các nguồn nhân lực này sẽ đóng góp trong nhiều bộ phận của thị trường, không chỉ riêng trong danh mục RentPath.

Giám đốc tài chính Scott Wheeler dự đoán rằng sau khi tích hợp, thương vụ sẽ “tăng quy mô đáng kể cho hoạt động của chúng tôi tại Apartments.com và mang lại lợi nhuận cao cho CoStar khi hoàn tất tích hợp.” Giả thuyết về sự hợp tác này dựa trên việc hợp nhất hoạt động, loại bỏ các trùng lặp trong khi vẫn giữ lại các chuyên môn đặc thù mà RentPath đã phát triển trong suốt ba thập kỷ.

Di sản 30 năm và các mối quan hệ trong lĩnh vực đa gia đình

RentPath mang theo một kỷ lục hoạt động 30 năm phục vụ ngành đa gia đình. Mạng lưới này duy trì các mối quan hệ quảng cáo với khoảng 28.000 bất động sản tại thời điểm nộp đơn phá sản, thể hiện sự trung thành đáng kể của khách hàng mặc dù gặp áp lực tài chính. Cơ sở khách hàng đã thiết lập này mang lại cho CoStar khả năng giữ chân doanh thu ngay lập tức và các cơ hội bán chéo trong hệ sinh thái thị trường rộng lớn hơn của công ty.

Tiến trình pháp lý và dự kiến thời gian

Giao dịch vẫn còn phụ thuộc vào sự phê duyệt của tòa án phá sản và các cơ quan quản lý. Ban quản lý của CoStar đã lên lịch một cuộc gọi hội nghị vào 8:00 sáng EST ngày 12 tháng 2 năm 2020 để thảo luận chi tiết về thương vụ và trả lời các câu hỏi của nhà đầu tư. Công ty cho biết sẽ cung cấp dự báo doanh thu và lợi nhuận năm 2020 trong kết quả tài chính quý 4 ( dự kiến ngày 25 tháng 2 năm 2020 ), nhưng hướng dẫn dự báo cụ thể cho thương vụ sẽ được công bố sau khi hoàn tất.

Giả sử được phê duyệt theo quy định, hoạt động của RentPath dự kiến sẽ tiếp tục bình thường trong giai đoạn tạm thời, giảm thiểu gián đoạn kinh doanh đối với khách hàng và nhân viên hiện tại.

Ảnh hưởng rộng hơn của thị trường

Sự hợp nhất giữa CoStar và RentPath báo hiệu một xu hướng hợp nhất trong các thị trường bất động sản kỹ thuật số, phản ánh chi phí cao trong việc thu hút khách hàng và xây dựng thương hiệu trong các thị trường trực tuyến cạnh tranh. Đối với các nhà đầu tư của CoStar và các nhà quan sát ngành công nghệ bất động sản, thương vụ này nhấn mạnh giá trị chiến lược của các nền tảng đã được thiết lập, lưu lượng truy cập người dùng và mối quan hệ khách hàng—đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản nhà ở, nơi nguồn cung phân mảnh tạo ra nhu cầu liên tục về các nền tảng tổng hợp.

Việc tích hợp sẽ kiểm tra xem liệu CoStar có thể thành công trong việc hợp nhất các thương hiệu riêng biệt trong khi vẫn giữ được sự tập trung chuyên môn của RentPath vào các phân khúc cho thuê chưa được khai thác và các chủ sở hữu bất động sản độc lập hay không.