Rút lui lớn của các tổ chức lớn: Tại sao việc rút 1$20 triệu đô la khỏi REIT văn phòng hàng đầu Manhattan lại báo hiệu rắc rối của thị trường

Bạn có bao giờ để ý khi tiền thông minh bắt đầu rút lui không? Đó chính xác là những gì vừa xảy ra với SL Green Realty(NYSE:SLG), nhà cho thuê văn phòng lớn nhất Manhattan. Vision Capital Corp có trụ sở tại Toronto vừa hoàn toàn thoái khỏi vị thế của mình — bán tháo 330.000 cổ phiếu trị giá khoảng $20 triệu trong quý 3. Đó là một sự thanh lý hoàn toàn. Không phải là cắt giảm nhỏ lẻ. Một sự rút lui hoàn toàn.

Các con số đằng sau sự rút lui

Hãy phân tích rõ ý nghĩa của điều này. Vision Capital nắm giữ một phần đáng kể — 9,13% tài sản của quỹ của họ đã bị ràng buộc vào SLG tính đến quý trước. Giờ đây đã bằng 0. Giá trị giao dịch đạt 20,43 triệu đô dựa trên mức giá trung bình tháng 9.

Điều thú vị là: SL Green được cho là đang ổn định. Các số liệu ủng hộ điều đó trên bề mặt:

• Doanh thu từ hoạt động đạt 1,58 đô mỗi cổ phiếu trong quý 3, tăng từ 1,13 đô một năm trước
• Tỷ lệ lấp đầy cùng cửa hàng tăng lên 92,4%, với mục tiêu của ban quản lý là 93,2% vào cuối năm
• Hoạt động cho thuê tăng vọt — hơn 650.000 bộ vuông hợp đồng đã ký trong riêng quý này

Vậy tại sao lại rút lui quy mô lớn như vậy? Hiệu suất cổ phiếu kể câu chuyện thực sự. Cổ phiếu SLG giảm 32% trong vòng một năm, hiện ở mức 45,87 đô vào thứ Năm. Trong khi đó, S&P 500 đã tăng khoảng 16% cùng kỳ. Thị trường hoàn toàn bỏ qua những cải thiện về hoạt động.

Những gì Vision Capital Thực sự đang nói

Quỹ không chỉ cắt giảm một vị thế — họ hoàn toàn rút lui. Danh mục còn lại của họ cho thấy rõ nơi họ nhìn thấy cơ hội: các REIT bất động sản dân cư và công nghiệp hiện chiếm phần lớn danh mục, với xu hướng nhu cầu rõ ràng hơn và dòng tiền ổn định hơn. Họ đang nói: chúng tôi không đủ tin tưởng vào câu chuyện phục hồi văn phòng để tiếp tục giữ vị thế.

Vấn đề cốt lõi? Bất động sản văn phòng đang bị mắc kẹt giữa các sức ép cấu trúc cạnh tranh:

• Việc làm từ xa vẫn tiếp tục ăn vào nhu cầu
• Rủi ro tái cấp vốn khi các khoản nợ cũ đáo hạn
• Nhu cầu dài hạn cho không gian thương mại còn chưa rõ ràng

Bức tranh lớn hơn

SL Green Realty Corp hoạt động như một REIT đầu tư bất động sản với danh mục văn phòng cao cấp tại Manhattan làm trung tâm. Lợi suất cổ tức đạt mức 6,7%, vốn hóa thị trường khoảng 3,48 tỷ đô với doanh thu 12 tháng lùi là 910,38 triệu đô. Đây là một doanh nghiệp thực sự thể hiện đà hoạt động tích cực.

Nhưng đà đó không còn ý nghĩa gì nếu thị trường không tin rằng sự phục hồi là bền vững. Quyết định thoái khỏi vị thế trên 9% của Vision Capital cho thấy sự hoài nghi của các tổ chức vẫn còn vượt xa tiến bộ nhỏ bé. Doanh nghiệp đang thực hiện tốt hơn, nhưng tâm lý thị trường vẫn chưa bắt kịp — và một số tiền thông minh đã bắt đầu rút lui khỏi cửa.