Tùy chọn Tái cấp vốn HELOC: Bạn có nên tái cấp vốn cho dòng tín dụng thế chấp nhà của mình không?

Ngôi nhà của bạn đại diện cho nhiều hơn chỉ là nơi để sinh sống—nó là một trong những tài sản tài chính quan trọng nhất của bạn và là nguồn tiềm năng để huy động vốn. Dòng tín dụng dựa trên giá trị nhà (HELOC) cung cấp cho chủ nhà một công cụ vay linh hoạt để khai thác vốn tích lũy. Tuy nhiên, khi lãi suất tăng và nghĩa vụ trả nợ ngày càng chồng chất, nhiều người vay tự hỏi: Có nên tái cấp vốn hay không?

Tại sao việc tái cấp vốn HELOC lại quan trọng hiện nay

Thị trường HELOC đã trải qua sự tăng trưởng đáng kể. Trong hai quý đầu năm 2022, CoreLogic báo cáo hơn 807.000 dòng tín dụng dựa trên giá trị nhà đã được mở, tương đương khoảng $131 tỷ đô la( tổng giá trị—mức cao nhất kể từ cuộc khủng hoảng tài chính 2007. Mặc dù sự phổ biến này phản ánh niềm tin của chủ nhà vào việc tận dụng vốn từ giá trị nhà, nó cũng làm nổi bật một thách thức ngày càng tăng: quản lý khoản nợ ngày càng đắt đỏ.

Vấn đề cốt lõi là: Lãi suất HELOC thường vượt quá lãi suất vay thế chấp tiêu chuẩn, và chúng thường là lãi suất biến đổi thay vì cố định. Trong giai đoạn rút tiền )thường kéo dài 10 năm(, người vay thường chỉ trả lãi. Nhưng khi thời gian này kết thúc và bắt đầu giai đoạn trả nợ )thường kéo dài 20 năm(, khoản gốc bắt đầu phải trả. Đối với nhiều chủ nhà, các khoản thanh toán hàng tháng đó tăng lên mức có thể cạnh tranh với khoản thanh toán vay thế chấp thực tế—đôi khi còn vượt quá 10% APR tùy thuộc vào khả năng tín dụng.

Đây chính là lúc tái cấp vốn trở thành chủ đề bàn luận.

Ai đủ điều kiện để tái cấp vốn HELOC?

Không phải tất cả chủ nhà đều có thể tái cấp vốn HELOC, và các nhà cho vay đánh giá ứng viên dựa trên các tiêu chí nhất quán:

Mức độ vốn chủ sở hữu — Hầu hết các nhà cho vay chỉ tài trợ tối đa 80% giá trị định giá của ngôi nhà bạn. Nếu khoản vay thế chấp hiện tại của bạn đã vượt quá ngưỡng này, việc phê duyệt tái cấp vốn HELOC sẽ trở nên khó khăn hoặc không thể.

Điểm tín dụng — Điểm FICO ít nhất 670 sẽ giúp bạn có lợi thế. Điểm thấp hơn không tự động loại trừ bạn, nhưng thường dẫn đến lãi suất cao hơn. Việc thể hiện lịch sử thanh toán đúng hạn sẽ củng cố hồ sơ của bạn.

Tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI) — Các nhà cho vay thường muốn thấy tổng nghĩa vụ nợ của bạn )bao gồm cả khoản thanh toán HELOC mới### chiếm ít hơn 43% thu nhập hàng tháng trước thuế của bạn. Chỉ số này ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng phê duyệt và lãi suất được cung cấp.

Ba con đường để tái cấp vốn HELOC

Chiến lược 1: Đảm bảo một HELOC mới

Cách tiếp cận tái cấp vốn đơn giản nhất phản ánh việc tái cấp vốn vay thế chấp tiêu chuẩn—bạn thay thế dòng tín dụng hiện tại bằng một dòng mới, có thể từ ngân hàng hiện tại hoặc nơi khác. Sau đó, bạn dùng dòng tín dụng mới để trả hết số dư cũ.

Chiến lược này có lợi thế rõ ràng: bạn bắt đầu lại giai đoạn rút tiền, chuyển sang thanh toán lãi suất và giảm áp lực thanh toán ngay lập tức. Tuy nhiên, cách này tiềm ẩn một chi phí ẩn. Bằng cách kéo dài giai đoạn chỉ trả lãi, bạn có thể tăng đáng kể tổng số lãi phải trả theo thời gian trừ khi bạn chủ động trả gốc.

Chiến lược 2: Chuyển đổi thành khoản vay vốn chủ sở hữu

Một lựa chọn tái cấp vốn khác là thay thế HELOC bằng khoản vay vốn chủ sở hữu. Trong khi cả hai đều khai thác vốn từ giá trị nhà, cấu trúc của chúng khác biệt đáng kể. Thay vì duy trì quyền truy cập linh hoạt vào khoản rút tiền, khoản vay vốn chủ sở hữu cung cấp một khoản tiền lớn tại thời điểm ký hợp đồng. Bạn bắt đầu trả lãi ngay trên toàn bộ số tiền này.

Việc giảm thanh toán có thể nhỏ, nhưng tiết kiệm dài hạn có thể đáng kể. Khoản vay vốn chủ sở hữu thường có lãi suất cố định và khoản thanh toán cố định hàng tháng—lợi thế về sự ổn định nếu bạn ưu tiên loại bỏ nợ. Sự dự đoán này hấp dẫn những người vay mệt mỏi với sự không chắc chắn của lãi suất biến đổi.

( Chiến lược 3: Kết hợp vào khoản vay thế chấp chính của bạn

Để quản lý hóa đơn một cách dễ dàng hơn, kết hợp HELOC và khoản vay thế chấp thành một khoản vay tái cấp vốn duy nhất là một lựa chọn khác. Tuy nhiên, con đường này đòi hỏi cân nhắc kỹ lưỡng, đặc biệt nếu bạn đã vay thế chấp ban đầu với lãi suất thấp lịch sử.

Như chuyên gia vay thế chấp Kristina Morales giải thích với các nhà cho vay: “Vấn đề là: Tôi có phải từ bỏ lãi suất đó không?” Nếu bạn đã khóa lãi suất thuận lợi từ nhiều năm trước, việc tái cấp vốn có thể buộc bạn phải vay với lãi suất cao hơn ngày nay. Tuy nhiên, toán học vẫn có thể có lợi cho bạn với các khoản HELOC lớn. Trong khi lãi suất vay thế chấp của bạn có thể tăng nhẹ sau khi tái cấp vốn, khoản tiết kiệm lãi từ HELOC có thể rất đáng kể. Lãi suất vay thế chấp cố định 30 năm trung bình trong năm 2023 dưới 7%, trong khi lãi suất HELOC dành cho người vay ít đủ điều kiện có thể lên tới 10% hoặc cao hơn.

Khi nào không thể tái cấp vốn

Một số chủ nhà thiếu vốn chủ sở hữu đủ hoặc gặp khó khăn về tín dụng khiến họ không thể thực hiện tái cấp vốn truyền thống. Có các chiến lược thay thế:

Điều chỉnh khoản vay — Trong khi các nhà cho vay không bắt buộc phải điều chỉnh các khoản vay hiện có, nhiều người thích điều chỉnh các điều khoản )lãi suất thấp hơn, thời gian trả nợ kéo dài hơn là bắt đầu thủ tục tịch thu. Thông thường, điều kiện để đủ điều kiện là duy trì tài khoản trong một khoảng thời gian tối thiểu kèm theo lịch sử thanh toán tốt.

Vay cá nhân — Các ngân hàng, liên hiệp tín dụng và các nhà cho vay trực tuyến cung cấp các khoản vay cá nhân có thể trả hết số dư HELOC. Giống như khoản vay vốn chủ sở hữu, chúng cung cấp khoản vay một lần với lãi suất cố định và khoản thanh toán cố định. Thách thức: lãi suất vay cá nhân thường cao hơn HELOC, và hạn mức tín dụng lớn hơn có thể vượt quá giới hạn vay cá nhân.

Chuyển nhà — Dù không ai muốn bỏ nhà của mình, việc bán nhà là phương án cuối cùng nếu khoản thanh toán HELOC trở nên thực sự không thể kiểm soát. Nhớ rằng: các nhà cho vay có thể tịch thu nhà nếu các khoản thanh toán bị ngưng, vì ngôi nhà của bạn là tài sản đảm bảo khoản nợ.

Kết luận

Việc tái cấp vốn HELOC xứng đáng được xem xét nghiêm túc, đặc biệt khi lãi suất biến động và tình hình tài chính của bạn thay đổi. Dù là mở mới dòng tín dụng, chuyển đổi thành khoản vay cố định hoặc kết hợp vào khoản vay thế chấp, các lựa chọn tái cấp vốn có thể mang lại sự nhẹ nhõm đáng kể. Để được tư vấn cá nhân về việc liệu tái cấp vốn HELOC có phù hợp với tình hình của bạn hay không, hãy tham khảo ý kiến của một chuyên gia tài chính đủ tiêu chuẩn.