Các thị trấn giàu nhất của Mỹ nằm ở đâu? Bảng xếp hạng năm 2025 tiết lộ những thay đổi bất ngờ

Khi nói đến việc xác định các khu ngoại ô giàu nhất trên toàn nước Mỹ, bức tranh đã có sự thay đổi rõ rệt vào năm 2025. Một phân tích toàn diện của nhóm nghiên cứu GOBankingRates đã xem xét các khu đô thị đủ điều kiện có hơn 5.000 hộ gia đình để xác định 50 cộng đồng thịnh vượng nhất — và kết quả thách thức nhiều giả định về phân phối của cải.

Scarsdale giữ vương miện là thị trấn giàu nhất nước Mỹ

Trong năm thứ hai liên tiếp, Scarsdale, New York đã giữ vị trí hàng đầu là khu ngoại ô giàu nhất quốc gia. Với thu nhập trung bình điều chỉnh theo lạm phát là 601.193 đô la vào năm 2023 (tăng từ 588.014 đô la năm 2022), khu ngoại ô này của thành phố New York thể hiện sự ổn định đáng kể về thu nhập. Giá nhà ở đây trung bình là 1.207.528 đô la vào tháng 5 năm 2025, phản ánh mức tăng nhẹ 3,2% so với năm trước.

Điều làm cho vị trí của Scarsdale đáng chú ý không chỉ là các con số thu nhập thô — mà còn là tính nhất quán. Tăng trưởng thu nhập hàng năm của khu ngoại ô này là 2,2% cho thấy một cộng đồng nơi của cải tích tụ đều đặn hơn là biến động.

Sự tập trung địa lý của sự giàu có

California chiếm ưu thế với 17 trong số 50 khu ngoại ô giàu nhất

Sự hiện diện của California trong bảng xếp hạng đã mở rộng đáng kể, nay chiếm 17 vị trí so với 16 năm ngoái. Trong hệ sinh thái các khu ngoại ô giàu có của California, Los Altos dẫn đầu với thu nhập trung bình hộ gia đình là 403.512 đô la và giá nhà cao nhất là 4.562.702 đô la vào tháng 5 năm 2025 — mức tăng 6,1% so với năm trước.

Theo sát là Alamo ($403,334), Orinda ($369,073), Palos Verdes Estates ($367,178), và Saratoga ($344,319). Điều đặc biệt thú vị là Alamo, người mới bất ngờ của năm nay, thậm chí còn không nằm trong top 50 năm 2024, cho thấy những thay đổi về nhân khẩu học và kinh tế trong các khu ngoại ô vùng Vịnh.

Texas nổi lên như một thế lực thứ cấp

Năm cộng đồng ở Texas lọt vào top 50, trong đó có ba cộng đồng chiếm vị trí trong top 10 hàng đầu. West University Place (khu vực Houston) xếp thứ ba toàn quốc với thu nhập trung bình hộ gia đình là 409.677 đô la. University Park và Southlake lần lượt xếp thứ sáu và thứ bảy.

Đáng chú ý, sự nhảy vọt của Southlake từ vị trí #13 in 2024 to #7 năm 2025 là một trong những cải thiện ấn tượng nhất. Với thu nhập trung bình hộ gia đình đạt 382.520 đô la và giá nhà tăng 2,6% lên 1.290.325 đô la, Southlake thể hiện động lực kinh tế của các đô thị Texas.

Bellaire của Houston và Colleyville của Fort Worth lần lượt xếp ở các vị trí 23 và 47, mỗi nơi đại diện cho các phân khúc thị trường khác nhau trong danh mục các khu ngoại ô giàu có của bang.

Các trung tâm giàu có của New England và Mid-Atlantic

Rye, New York nổi lên là khu ngoại ô giàu thứ hai toàn quốc, với thu nhập hộ gia đình là 421.259 đô la — tuy nhiên giá nhà của nó ($1.875.248) cao hơn gần 56% so với Scarsdale mặc dù thu nhập thấp hơn. Sự chênh lệch này làm nổi bật các động thái của thị trường bất động sản khu vực.

Vùng Boston góp mặt Wellesley (#10), Lexington (#32), Winchester (#35), Needham (#43), và Newton (#49) trong danh sách các khu ngoại ô giàu nhất. Các cộng đồng của Massachusetts cho thấy mức tăng thu nhập trung bình vừa phải nhưng giá trị ổn định hơn so với các đối thủ California.

Vùng đô thị Washington, D.C. chiếm bốn vị trí: McLean, Virginia (#12), Wolf Trap, Virginia (#20), Potomac, Maryland (#27), and Bethesda, Maryland (#38), phản ánh ảnh hưởng của việc làm liên bang và các ngành liên quan đến chính phủ đối với sự giàu có khu vực.

Các khu vực mới nổi đang định hình lại bảng xếp hạng

Sáu cộng đồng mới gia nhập top 50 năm 2025:

Alamo, California ra mắt ở vị trí #5, gây ngạc nhiên cho các nhà phân tích khi bỏ qua khu ngoại ô Oakland này trong năm 2024. Với thu nhập hộ gia đình là 403.334 đô la và giá nhà là 2.550.706 đô la, Alamo đại diện cho một trung tâm giàu có mới nổi ở East Bay.

Coto de Caza, California (#22) gia nhập bảng xếp hạng với thu nhập hộ gia đình là 312.324 đô la và mức tăng giá nhà ấn tượng 6,7%.

Lake Butler, Florida (#40) là người mới nhất với mức nhập cảnh thấp nhất, với thu nhập hộ gia đình là 289.593 đô la và giá nhà hợp lý đáng kể là 283.493 đô la — mức giá phải chăng nhất trong top 50.

Colleyville, Texas (#47), Newton, Massachusetts (#49), và Brentwood, Tennessee (#50) hoàn thiện nhóm người mới, mỗi nơi mang đặc trưng kinh tế khu vực riêng biệt.

Mô hình tăng trưởng thu nhập và động thái thị trường

Thực tế về thu nhập

Trong khi Scarsdale dẫn đầu về tổng thu nhập, nhiều khu ngoại ô cho thấy các quỹ đạo tăng trưởng năng động hơn. San Carlos, California ghi nhận mức tăng thu nhập mạnh nhất là 8,7% so với năm trước, từ 308.400 đô la lên 335.300 đô la. Mountain Brook, Alabama theo sau với mức tăng 9,5% — mặc dù từ mức thấp hơn là 276.298 đô la năm 2022.

Ngược lại, một số khu ngoại ô giàu có đã gặp phải khó khăn về thu nhập. Hinsdale, Illinois giảm -4,3%, và Orinda cùng Wellesley đều giảm khoảng 3,5%, có thể phản ánh sự thay đổi trong mô hình tuyển dụng hoặc chuyển đổi nhân khẩu học.

Động thái tăng giá trị nhà

Xu hướng giá trị nhà khác biệt rõ rệt so với mô hình thu nhập. Tăng 6,1% của Los Altos và 6% của Saratoga dẫn đầu các thị trường California. Ở phía Đông Bắc, McLean, Virginia (+6.6%) và Lake Forest, Illinois (+6.1%) cho thấy đà tăng mạnh.

Tuy nhiên, một số khu ngoại ô giàu nhất lại gặp phải giảm giá trị. Orinda (-1.3%), Alamo (-1.8%), Lafayette (-1.8%), và đặc biệt Palm Beach (-2.3%) chứng kiến giá nhà giảm mặc dù vẫn giữ vị trí đỉnh cao. Sự giảm -2,3% của Palm Beach đặc biệt đáng chú ý khi xem xét từ mức 10.556.860 đô la xuống còn 10.310.928 đô la.

Các trung tâm giàu có của Florida

Bang Sunshine đã đưa vào top 50 ba cộng đồng: Palm Beach (#13), Pinecrest (#21), và Lake Butler mới xếp hạng (#40). Thật thú vị, sự giảm 5,8% thu nhập của Palm Beach trùng khớp với sự giảm giá trị nhà của nó, gợi ý về khả năng tái cấu trúc kinh tế trong khu vực giàu có nhất của South Florida.

Pinecrest duy trì các chỉ số tương đối ổn định với thu nhập hộ gia đình là 312.591 đô la, trong khi sự xuất hiện của Lake Butler báo hiệu sự tập trung của cải mới nổi trong khu vực đô thị Orlando.

Yếu tố biến động: Thay đổi cực đoan theo năm

Dix Hills, New York ghi nhận mức tăng giá trị nhà ấn tượng nhất là 13,3%, từ 977.324 đô la lên 1.107.409 đô la. Ridgewood, New Jersey theo sau với mức tăng 7,7%, trong khi Wilmette, Illinois đạt 6,8%.

Về giảm giá, Moraga, California giảm -3,7%, và Manhattan Beach, California (dù danh tiếng) vẫn giữ nguyên mức giảm -0,04%, cho thấy sự yếu kém bất ngờ của thị trường trong các cộng đồng ven biển cao cấp truyền thống.

Những gì các bảng xếp hạng này tiết lộ về sự giàu có của Mỹ

Bảng xếp hạng các khu ngoại ô giàu nhất năm 2025 nhấn mạnh một số xu hướng kinh tế rộng lớn hơn: sức hút liên tục của California về nhân khẩu học và kinh tế duy trì sự đại diện vượt trội của nó, mặc dù giá nhà đã tách rời mạnh mẽ khỏi mức thu nhập. Các cộng đồng Texas cho thấy sự tích tụ của cải tăng tốc, đặc biệt ở các khu ngoại ô Houston và Dallas. Các trung tâm giàu có truyền thống ở Đông Bắc thể hiện sự ổn định hơn là tăng trưởng bùng nổ.

Thú vị thay, sự xuất hiện của các khu mới như Lake Butler và Brentwood cho thấy của cải đang dần phân tán ra ngoài các khu ven biển truyền thống về các đô thị thứ cấp, có thể phản ánh khả năng làm việc từ xa linh hoạt và các yếu tố chi phí sinh hoạt trong quyết định di chuyển.

Đối với những ai muốn xác định thị trấn giàu nhất nước Mỹ hoặc hiểu về địa lý giàu có của Mỹ, dữ liệu gợi ý nên nhìn xa hơn các tên tuổi biểu tượng để tìm các trung tâm giàu có mới nổi, nơi tốc độ tăng trưởng thu nhập và quỹ đạo giá nhà tiết lộ hướng đi tương lai của sự giàu có Mỹ.