Khủng hoảng khả năng chi trả đang thúc đẩy các mức giảm giá chưa từng có trên thị trường nhà ở, theo Realtor.com

Khủng hoảng khả năng chi trả nhà ở đang buộc các nhà xây dựng nhà ở phải làm điều mà họ gần như chưa từng làm: giảm giá nhà mới một cách quyết liệt hơn so với việc giảm giá nhà của chủ sở hữu trên thị trường. Đây là lần đầu tiên trong lịch sử gần đây của thị trường nhà ở, theo báo cáo của Realtor.com phát hành vào thứ Năm.

Video đề xuất

“Thị trường nhà ở hiện tại đang chìm trong khủng hoảng khả năng chi trả, khiến nhiều gia đình Mỹ trung bình cảm thấy bị loại khỏi lời hứa truyền thống về khả năng thăng tiến và sở hữu nhà,” ông Stuart Miller, CEO của nhà xây dựng nhà Fortune 500 Lennar, nói trong cuộc họp báo cáo lợi nhuận tháng 12. Giá bán trung bình của Lennar đã giảm 10% so với cùng kỳ năm trước xuống còn 386.000 đô la trong quý IV năm 2025, theo báo cáo lợi nhuận của công ty.

Trong quý IV năm 2025, gần 20% các nhà mới xây gặp phải việc giảm giá, theo báo cáo của Realtor.com, và giảm giá của các nhà đã có sẵn thấp hơn khoảng 18%. Sự thay đổi này cho thấy chúng ta đang bước vào thị trường người mua, khi giá nhà giảm xuống, theo Realtor.com nói.

“Việc xây dựng mới đã là một trong những phần ổn định nhất của thị trường nhà trong vài năm qua, nhưng các nhà xây dựng rõ ràng đang phản ứng với áp lực khả năng chi trả ngày càng tăng và lượng tồn kho nhà cũ cao hơn,” bà Danielle Hale, nhà kinh tế trưởng của Realtor.com, cho biết trong một tuyên bố.

Khả năng chi trả sẽ vẫn gặp khó khăn mặc dù có hoạt động này. Lãi suất vay thế chấp vẫn quanh mức 6%, cao hơn nhiều so với mức dưới 3% mà người mua nhà đã tận hưởng trong thời kỳ đại dịch. Với mức giá trung bình của nhà ở Mỹ khoảng 400.000 đô la, người mua nhà hy vọng sẽ phải trả trước 80.000 đô la. Và phần lớn người Mỹ không có khoản dự phòng khẩn cấp nào ít nhất 1.000 đô la, có nghĩa là khoản tiền đặt cọc sẽ hoàn toàn nằm ngoài tầm với.

Nhưng đối với những người đã chuẩn bị tài chính để mua nhà, việc giảm giá nhà mới có thể là tin vui.

“Chúng tôi đang thấy một thị trường nơi xây dựng nhà đơn lập mới lấp đầy khoảng trống khả năng chi trả mà các nhà bán lại ngày càng không thể đáp ứng,” ông Joel Berner, nhà kinh tế trưởng cao cấp của Realtor.com, cho biết trong một tuyên bố.

Các chính sách khuyến khích trong quá khứ dẫn đến các khoản giảm giá ngày nay

Mùa thu năm 2023 đánh dấu sự bắt đầu của một đợt đóng băng sâu của thị trường nhà, với doanh số bán nhà cũ ở mức thấp nhất trong thời kỳ Đại Suy thoái, trong khi lãi suất vay thế chấp đạt đỉnh 8%. Lúc đó, các nhà xây dựng nhà dựa vào các chính sách khuyến khích như giảm lãi suất vay, tín dụng phí đóng cửa, và nâng cấp miễn phí.

Vào thời điểm đó, ông Devyn Bachman, phó chủ tịch cao cấp phụ trách nghiên cứu của John Burns Research and Consulting, cho biết các chính sách khuyến khích này là “động lực số một” thúc đẩy doanh số bán nhà mới tăng lên.

“‘Khuyến khích’ chỉ là một từ hoa mỹ cho giảm giá, và những gì chúng ta thấy trên mặt trận này là chính là điều tạo ra lợi thế cạnh tranh cho thị trường nhà mới,” bà nói với Fortune vào năm 2023. Việc giảm lãi suất vay thế chấp, hay còn gọi là giảm lãi suất vay theo ngành, là chính sách khuyến khích “mong muốn và hiệu quả nhất” được cung cấp trong thị trường nhà mới ngày nay, bà bổ sung.

Thêm vào đó, các nhà bán lẻ độc lập về nhà cũ không thể cạnh tranh với các loại khuyến khích này thường được các nhà xây dựng lớn như Lennar và Toll Brothers cung cấp, bà Erin Sykes, nhà kinh tế trưởng của công ty môi giới bất động sản nhà ở Nest Seekers International, nói với Fortune vào thời điểm đó.

Nhưng bây giờ, các nhà xây dựng nhà mới buộc phải đưa ra các khoản giảm giá trực tiếp để duy trì tính cạnh tranh và thu hút người mua nhà.

“Các nhà xây dựng nhận thức rõ về các vấn đề khả năng chi trả mà mọi người trên khắp đất nước đang đối mặt, và họ đang phản ứng,” bà Berner viết trong báo cáo của Hiệp hội Môi giới Nhà đất Quốc gia tháng 8.

Nơi các khoản giảm giá xuất hiện

Trong khi các khoản giảm giá ngày càng trở nên phổ biến (một trong năm nhà mới trong quý IV năm 2025 đã giảm giá), chúng không phân bổ đều trên toàn quốc.

Các mức giảm giá thường tập trung ở miền Nam và miền Tây, theo Realtor.com, nơi phần lớn các dự án xây dựng mới của quốc gia đã tập trung trong những năm gần đây. Các bang có tỷ lệ các danh sách nhà mới giảm giá vượt quá trung bình quốc gia khá phân tán trên toàn quốc: đó là Nevada (gần 25%), Indiana (23,3%), South Carolina (21,6%), Minnesota (21,6%), North Carolina (21,3%), New Jersey (gần 20%), và Texas (19%).

Trong khi đó, “các dự án xây dựng mới ở Đông Bắc và Trung Tây chủ yếu là các sản phẩm cao cấp và khó có thể tìm thấy,” theo Realtor.com.

Thị trường căn hộ đảo ngược

Một ngoại lệ trong xu hướng các nhà xây dựng mới đối mặt với giảm giá là các căn hộ và nhà phố. Trong quý IV năm 2025, giá trung bình của các căn hộ và nhà phố mới xây thực tế cao hơn so với nhà đơn lập mới xây.

Gần 10% tất cả các căn hộ mới bán ở Mỹ nằm ở New York hoặc Miami, nơi giá trung bình trên 1 triệu đô la. Trong khi đó, các dự án nhà đơn lập mới tập trung ở các thị trường có giá cả phải chăng hơn như Houston, Dallas, San Antonio, Atlanta và Phoenix, nơi giá cả gần với mức trung bình quốc gia.

“Nhiều căn hộ mới có thể hướng tới khách hàng cao cấp, trong khi nhiều nhà đơn lập mới được thiết kế dành cho người mua lần đầu,” báo cáo của Realtor.com giải thích. “Cũng có thể các nhà nhà đơn lập hiện tại giữ giá trị tốt hơn so với các nhà liền kề.”