Người mua nhà Mỹ vẫn đang đình công khi lãi suất vay thế chấp thấp hơn không đủ để đối phó với doanh số tháng 1 giảm sút

Doanh số bán nhà đã qua sử dụng tại Mỹ giảm mạnh vào tháng 1 do giá nhà tăng cao và có thể thời tiết mùa đông khắc nghiệt khiến nhiều người mua nhà tiềm năng phải đứng ngoài cuộc mặc dù lãi suất vay mua nhà đã giảm.

Video đề xuất

Doanh số bán nhà hiện có giảm 8,4% trong tháng trước so với tháng 12, đạt mức điều chỉnh theo mùa hàng năm là 3,91 triệu căn, theo Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia (NAR) cho biết vào thứ Năm. Đây là mức giảm tháng lớn nhất trong gần bốn năm và tốc độ bán hàng hàng năm chậm nhất trong hơn hai năm.

Doanh số bán giảm 4,4% so với tháng 1 năm ngoái. Con số bán hàng mới nhất thấp hơn so với dự đoán 4,105 triệu của các nhà kinh tế theo FactSet.

“Việc giảm doanh số là điều thất vọng,” ông Lawrence Yun, nhà kinh tế trưởng của NAR, nói. “Nhiệt độ thấp hơn mức bình thường và lượng mưa cao hơn trung bình trong tháng 1 này khiến việc đánh giá nguyên nhân chính gây giảm doanh số trở nên khó khăn hơn bình thường và xác định xem số liệu tháng này có phải là một hiện tượng bất thường hay không.”

Doanh số nhà bán ra đã giảm mạnh ở khu vực Đông Bắc, Trung Tây, Nam và Tây. Tuy nhiên, mức giảm lớn nhất về cả hàng năm lẫn hàng tháng lại xảy ra ở khu vực Tây, nơi ít bị ảnh hưởng bởi cơn bão mùa đông tháng trước hơn các khu vực khác của đất nước. Thêm vào đó, thường có một hoặc hai tháng trễ giữa thời điểm ký hợp đồng và khi giao dịch hoàn tất, vì vậy nhiều trong số các giao dịch tháng 1 phản ánh các hợp đồng ký vào cuối năm ngoái.

Dù doanh số bán giảm mạnh, giá nhà vẫn tiếp tục tăng trong tháng trước. Giá trung bình toàn quốc tăng 0,9% trong tháng 1 so với cùng kỳ năm ngoái, đạt 396.800 USD. Giá nhà đã tăng theo năm liên tiếp trong 31 tháng.

Thị trường nhà ở Mỹ đã rơi vào tình trạng trì trệ kể từ năm 2022, khi lãi suất vay mua nhà bắt đầu tăng từ mức thấp trong thời kỳ đại dịch. Sự kết hợp của lãi suất vay cao hơn, nhiều năm giá nhà tăng phi mã và tình trạng thiếu hụt nhà ở trên toàn quốc sau hơn một thập kỷ xây dựng nhà ở dưới mức trung bình đã khiến nhiều người muốn mua nhà bị đẩy ra khỏi thị trường. Doanh số nhà đã qua sử dụng tại Mỹ vẫn duy trì ở mức thấp nhất trong 30 năm qua trong năm ngoái.

Doanh số đã duy trì gần mức 4 triệu căn mỗi năm kể từ năm 2023. Mức này còn thấp xa so với mức 5,2 triệu căn mỗi năm đã từng là tiêu chuẩn.

Tuy nhiên, lãi suất vay mua nhà đã giảm trong nhiều tháng, giúp thúc đẩy doanh số bán nhà vào tháng 12 và làm sáng lên triển vọng cho mùa mua nhà mùa xuân sắp tới — ít nhất là đối với những người mua nhà có khả năng chi trả với mức lãi suất hiện tại.

Nhiều căn nhà mua trong tháng trước có khả năng đã được ký hợp đồng vào tháng 11 và tháng 12, khi lãi suất vay giảm xuống mức thấp nhất trong năm.

Lãi suất trung bình cho vay mua nhà 30 năm đã giảm tạm thời xuống còn 6,06% vào tháng trước, mức thấp nhất kể từ tháng 9 năm 2022, theo Freddie Mac. Sau đó, lãi suất đã tăng nhẹ, duy trì trên mức 6%, nhưng vẫn thấp hơn khoảng một điểm phần trăm so với một năm trước.

Dù vậy, khả năng chi trả vẫn là một thách thức đối với nhiều người muốn mua nhà, đặc biệt là những người mua lần đầu không có vốn từ nhà cũ để góp vào mua nhà mới. Họ chiếm 31% trong tổng số các giao dịch tháng trước. Trong lịch sử, họ chiếm khoảng 40% doanh số bán nhà.

“Hiện nay chúng ta ít có các vụ tịch thu nhà, của cải về nhà ở vẫn tiếp tục tăng lên, chỉ có điều những người thuê nhà muốn trở thành chủ nhà đang gặp khó khăn,” Yun nói.

Sự không chắc chắn về nền kinh tế và thị trường việc làm cũng có thể khiến nhiều người muốn mua nhà phải đứng ngoài cuộc.

Trong khi nền kinh tế vẫn ghi nhận tăng trưởng ổn định, thị trường lao động đã chậm lại trong nhiều tháng. Các vị trí tuyển dụng tại Mỹ đã giảm xuống mức thấp nhất trong hơn năm năm vào tháng 12. Và mặc dù tuyển dụng của các nhà tuyển dụng Mỹ trong tháng 1 khá mạnh, các sửa đổi của chính phủ đã giảm số việc làm tạo ra trong năm ngoái xuống mức thấp nhất kể từ năm 2020, khi đại dịch bắt đầu.

Sự chậm lại trong doanh số bán hàng có nghĩa là nhiều căn nhà hơn sẽ ở lại thị trường lâu hơn.

Cuối tháng 1, có 1,22 triệu căn nhà chưa bán, giảm 0,8% so với tháng 12 và tăng 3,4% so với tháng 1 năm ngoái, theo NAR. Tuy nhiên, con số này vẫn thấp hơn nhiều so với khoảng 2 triệu căn nhà đang bán trước đại dịch COVID-19.

Tồn kho cuối tháng 1 tương đương với khoảng 3,7 tháng cung ứng theo tốc độ bán hàng hiện tại. Thông thường, một thị trường cân bằng giữa người mua và người bán được xem là có khoảng 5 đến 6 tháng cung ứng.

Thông thường, nhiều nhà hơn sẽ được đưa ra thị trường trước mùa mua nhà mùa xuân, điều này có thể mang lại nhiều lựa chọn hơn cho người mua tiềm năng.

“Người mua sẽ thấy thị trường thuận lợi hơn khi mùa xuân đến,” Lisa Sturtevant, nhà kinh tế trưởng của Bright MLS, nói. “Nhiều hàng tồn kho hơn, lãi suất thấp hơn và tốc độ tăng giá chậm lại sẽ giúp người mua có nhiều cơ hội thương lượng hơn.”

**Tham gia chúng tôi tại Hội nghị Đổi mới Nơi làm việc Fortune **Ngày 19–20 tháng 5 năm 2026, tại Atlanta. Thời đại mới của đổi mới nơi làm việc đã bắt đầu — và sách lối chơi cũ đang được viết lại. Tại sự kiện độc quyền, năng lượng cao này, những nhà lãnh đạo sáng tạo nhất thế giới sẽ tụ họp để khám phá cách AI, nhân loại và chiến lược hội tụ để định hình lại, một lần nữa, tương lai của công việc. Đăng ký ngay.