Các REIT hàng đầu dành cho nhà đầu tư thu nhập: Realty Income và NNN REIT So sánh

Khi tìm kiếm các REIT tốt nhất để đầu tư nhằm có nguồn thu nhập ổn định, lĩnh vực bán lẻ thường bị bỏ qua do những lo ngại trong quá khứ. Tuy nhiên, hiệu suất gần đây cho thấy những lo ngại này phần lớn đã bị phóng đại. Đối với các nhà đầu tư tập trung vào thu nhập, hai cơ hội nổi bật trong lĩnh vực này là các công ty tạo ra dòng tiền lớn từ hàng nghìn bất động sản cho thuê cho các nhà bán lẻ trên toàn quốc.

REIT cung cấp một cấu trúc thuế hấp dẫn, yêu cầu họ phân phối ít nhất 90% lợi nhuận chịu thuế cho cổ đông dưới dạng cổ tức. Họ thực hiện điều này bằng cách mua và quản lý đa dạng các loại bất động sản—bán lẻ, công nghiệp, văn phòng—sau đó cho thuê và thu tiền thuê từ khách thuê. Trong quá khứ, lĩnh vực bán lẻ từng gây lo ngại trong các thời kỳ suy thoái kinh tế, đặc biệt khi sự mở rộng của thương mại điện tử đe dọa các cửa hàng vật lý trong đại dịch COVID-19. Thêm vào đó, việc tăng lãi suất trong năm 2022-2023 đã gây áp lực cho ngành này, vì chi phí vay cao hơn làm giảm khả năng mua bất động sản.

Dù gặp phải những khó khăn này, nhiều REIT đã vượt qua thành công các thử thách gần đây và phục hồi hoàn toàn. Trong chín tháng đầu năm 2025, các REIT tập trung vào bán lẻ đã mang lại trung bình lợi nhuận 6,9%, theo Hiệp hội Quỹ Đầu tư Bất động sản Quốc gia (Nareit). Đối với các nhà đầu tư đang xem xét các REIT tốt nhất để đầu tư ngay bây giờ, hai cái tên nổi bật xứng đáng được xem xét kỹ lưỡng.

Tại sao REIT NNN nổi bật trong lĩnh vực bán lẻ

REIT NNN hoạt động với khoảng 3.700 bất động sản cho thuê cho các nhà bán lẻ gồm các cửa hàng tiện lợi, dịch vụ ô tô, nhà hàng và địa điểm giải trí. Công ty thể hiện khả năng quản lý khách thuê mạnh mẽ, duy trì tỷ lệ lấp đầy đạt 97,5% trong quý III.

Về mặt hiệu suất tài chính, lợi nhuận dòng tiền điều chỉnh hàng quý trên mỗi cổ phiếu (AFFO) tăng từ 0,84 USD lên 0,86 USD—chỉ số đo lường dòng tiền sẵn sàng phân phối cổ tức. Ban quản lý dự kiến AFFO cả năm sẽ đạt từ 3,41 đến 3,45 USD mỗi cổ phiếu, đảm bảo khả năng chi trả cổ tức cao hơn.

Lịch sử cổ tức của REIT NNN kéo dài 36 năm liên tiếp tăng trưởng, gần nhất là vào tháng 8, cổ tức đã tăng lên 0,60 USD mỗi cổ phiếu, tăng 3,4%. Hiện tại, tỷ suất cổ tức là 5,9%. Điều quan trọng nhất, quy mô nhỏ hơn so với các đối thủ lớn hơn giúp việc đầu tư vào bất động sản mới có thể ảnh hưởng đáng kể đến đà tăng trưởng của công ty. Điều này khiến NNN REIT trở thành lựa chọn hấp dẫn trong số các REIT tốt nhất để đầu tư, đặc biệt đối với những ai tìm kiếm sự tăng trưởng vốn ý nghĩa cùng với thu nhập.

Điểm mạnh của Realty Income: Quy mô và ổn định trong lĩnh vực bán lẻ

Realty Income sở hữu danh mục lớn hơn nhiều, gồm hơn 15.540 bất động sản, trong đó khoảng 80% doanh thu thuê hàng năm đến từ các khách thuê bán lẻ. Thành phần danh mục gồm các siêu thị (gần 11%), cửa hàng tiện lợi (10%), nhà bán lẻ cải tạo nhà và các cửa hàng dollar. Các khách thuê lớn nhất của họ gồm Dollar General, Walgreens, Home Depot và Walmart.

Công ty duy trì tỷ lệ lấp đầy 98,7% và đã gia hạn hợp đồng thuê với mức tăng giá thuê 3,5%—chứng tỏ khả năng quản lý bất động sản tốt trong môi trường cạnh tranh. Lợi nhuận dòng tiền điều chỉnh tăng 2,9% so với cùng kỳ năm trước lên 1,09 USD mỗi cổ phiếu đã pha loãng.

Cổ tức của Realty Income có thể coi là điểm nổi bật nhất: ban giám đốc đã tăng cổ tức hàng quý hơn ba thập kỷ kể từ IPO năm 1994. Cổ tức trả hàng tháng, thường xuyên có nhiều lần tăng hàng năm. Gần đây, Realty Income đã nâng mức trả cổ tức hàng tháng từ 0,269 USD lên 0,2695 USD vào tháng 10. Ban quản lý dự kiến AFFO năm 2025 sẽ nằm trong khoảng 4,25-4,27 USD mỗi cổ phiếu, đủ để trang trải cổ tức hàng năm là 3,23 USD. Hiện tại, cổ phiếu này mang lại tỷ suất cổ tức 5,7%.

Tuy nhiên, quy mô lớn của Realty Income cũng đặt ra giới hạn: việc mua thêm bất động sản để tạo ra các động lực tăng trưởng đáng kể ngày càng khó khăn khi đã sở hữu hơn 15.000 bất động sản. Các nhà đầu tư nên kỳ vọng vào sự tăng trưởng đều đặn, có tính toán hơn là mở rộng đột biến.

Cách lựa chọn: Đánh giá giữa tăng trưởng và đa dạng hóa

Việc chọn ra các REIT tốt nhất để đầu tư đòi hỏi cân nhắc nhiều yếu tố. Cả hai công ty đều thể hiện khả năng tồn tại trong môi trường bán lẻ khó khăn bằng cách tập trung vào các lĩnh vực kinh doanh bền vững—ít bị ảnh hưởng bởi chu kỳ kinh tế. Mỗi công ty đều có lịch sử cổ tức ấn tượng kéo dài hơn 30 năm với các đợt tăng trưởng đều đặn hàng năm, và cả hai đều có tỷ suất cổ tức tương đương khoảng 5,7-5,9%.

Sự khác biệt cơ bản nằm ở cách tiếp cận đầu tư. Realty Income là gã khổng lồ đã được thiết lập, đa dạng hóa: ổn định hơn, tiếp xúc rộng hơn với các lĩnh vực, hiệu suất dài hạn đã được chứng minh. NNN REIT thể hiện chiến lược tập trung hơn, chủ yếu vào bán lẻ Mỹ, còn có dư địa tăng trưởng rõ ràng khi danh mục mở rộng.

Đối với các nhà đầu tư ưu tiên sự ổn định và dự đoán, Realty Income cung cấp một công thức đã được hoàn thiện qua ba thập kỷ. Đối với những ai thoải mái với ít đa dạng hơn để đổi lấy tiềm năng tăng trưởng đáng kể, chiến lược tập trung của NNN REIT trong lĩnh vực bán lẻ mang lại cơ hội hấp dẫn.

Khi xem xét các REIT tốt nhất để đầu tư cho danh mục của bạn, hãy cân nhắc khả năng chịu đựng của bản thân với biến động tăng trưởng so với sở thích về sự ổn định đã được chứng minh. Cả hai công ty đều đã chứng minh khả năng vượt qua bất ổn kinh tế trong khi mang lại cho cổ đông dòng thu nhập tăng đều đặn.