Trung Quốc Kim: Thượng Hải giảm hạn chế mua nhà ở, có thể giúp ổn định giá nhà địa phương

Theo báo cáo nghiên cứu của CICC, vào ngày 25 tháng 2 năm 2026, năm sở của Thượng Hải đã cùng ban hành “Thông báo về việc tối ưu hóa và điều chỉnh hơn nữa chính sách bất động sản của thành phố” nhằm giảm hơn nữa các hạn chế mua nhà, tối ưu hóa chính sách cho vay quỹ dự phòng nhà ở và cải thiện chính sách thuế bất động sản cá nhân. Cơ cấu cung cầu nhà ở ở một số thành phố hàng đầu đã thay đổi tích cực và các chính sách có thể đẩy nhanh việc ổn định giá nhà ở địa phương. Gần đây, chu kỳ niêm yết nhà ở cũ ở Bắc Kinh và Thượng Hải và các thành phố hàng đầu khác đang dần giảm xuống phạm vi ổn định giá nhà trong lịch sử, và yếu tố thúc đẩy chính là sự sụt giảm liên tục trong danh sách cổ phiếu do sự sụt giảm của các danh sách mới và sự gia tăng rút tiền, chứ không phải là sự gia tăng ngắn hạn về khối lượng giao dịch do các chính sách thúc đẩy, hoặc cho thấy rằng việc loại bỏ hàng tồn kho xã hội của họ sắp kết thúc và giá nhà đất có nền tảng để ổn định. Hơn nữa, những nỗ lực liên tục của phe chính sách có thể đẩy nhanh quá trình ổn định giá nhà ở địa phương, bao gồm nhưng không giới hạn ở các biện pháp trực tiếp đối mặt với các vấn đề tồn kho như đề cập lại của Hội nghị Công tác Kinh tế Trung ương về “giảm hàng” và thí điểm thu gom và lưu trữ nhà cũ Thượng Hải, cũng như các biện pháp thúc đẩy nhu cầu như điều chỉnh hạn chế mua hàng của Bắc Kinh, thuế giá trị gia tăng giao dịch nhà cũ và ưu đãi thuế cá nhân, và điều chỉnh hạn chế mua hàng Thượng Hải. CICC ước tính rằng Bắc Kinh và Thượng Hải đóng góp 30% giao dịch nhà ở cũ của đất nước và 10% giao dịch nhà ở mới, và việc ổn định giá nhà ở tại các thành phố hàng đầu sẽ giúp ổn định thị trường cơ bản của thị trường nhà ở quốc gia.

Toàn văn dưới đây

CICC: Thượng Hải đã giảm hạn chế mua nhà ở, điều này có thể giúp giá nhà ổn định tại địa phương

Nghiên cứu CICC

Vào ngày 25 tháng 2 năm 2026, năm sở của Thượng Hải đã cùng ban hành “Thông báo về việc tối ưu hóa và điều chỉnh hơn nữa chính sách bất động sản của thành phố” để giảm hơn nữa các hạn chế đối với việc mua nhà, tối ưu hóa chính sách cho vay quỹ dự phòng nhà ở và cải thiện chính sách thuế bất động sản cá nhân.

Thượng Hải nới lỏng các hạn chế mua sắm đối với những người không phải là công dân Thượng Hải và tối ưu hóa các chính sách cho vay quỹ dự phòng và thuế tài sản cá nhân. Việc điều chỉnh các hạn chế mua hàng ở Thượng Hải liên quan đến ba loại nhóm không phải là người Thượng Hải: 1) Những người không phải là cư dân Thượng Hải đã nộp thuế an sinh xã hội hoặc thuế thu nhập cá nhân trong 12 tháng liên tiếp và số lượng nhà có thể mua ở vòng ngoài đã tăng từ 0 lên 1; 2) Những người không cư trú tại Thượng Hải đã nộp thuế an sinh xã hội hoặc thuế thu nhập cá nhân trong 36 tháng liên tục sẽ tăng số lượng nhà có thể mua ở vòng ngoài từ 1 lên 2; 3) Nếu giấy phép cư trú cho những người không phải là cư dân Thượng Hải không có giấy chứng nhận thuế an sinh xã hội hoặc cá nhân đã được tăng từ 0 lên 1 trong thành phố, số lượng nhà họ có thể mua trong thành phố đã tăng từ 0 lên 1. Lần này, Thượng Hải cũng đã tăng số tiền cho vay tối đa của quỹ dự phòng, cho phép cư dân đã giải quyết khoản vay quỹ dự phòng đăng ký khoản vay quỹ dự phòng một lần nữa và số tiền cho vay quỹ dự phòng tối đa cho hai nhóm hộ gia đình có nhiều con có thể tăng thêm 20%. Ngoài ra, nhà ở chung của trẻ em Thượng Hải với cha mẹ và ông bà trước khi trưởng thành không được tính vào việc xác định số lượng đơn vị thuế bất động sản của gia đình trưởng thành.

Cơ cấu cung cầu nhà ở ở một số thành phố hàng đầu đã thay đổi tích cực và các chính sách có thể đẩy nhanh việc ổn định giá nhà ở địa phương. Gần đây, chu kỳ niêm yết nhà ở cũ ở Bắc Kinh và Thượng Hải và các thành phố hàng đầu khác đang dần giảm xuống phạm vi ổn định giá nhà trong lịch sử, và yếu tố thúc đẩy chính là sự sụt giảm liên tục trong danh sách cổ phiếu do sự sụt giảm của các danh sách mới và sự gia tăng rút tiền, chứ không phải là sự gia tăng ngắn hạn về khối lượng giao dịch do các chính sách thúc đẩy, hoặc cho thấy rằng việc loại bỏ hàng tồn kho xã hội của họ sắp kết thúc và giá nhà đất có nền tảng để ổn định. Hơn nữa, những nỗ lực liên tục của phe chính sách có thể đẩy nhanh quá trình ổn định giá nhà ở địa phương, bao gồm nhưng không giới hạn ở các biện pháp trực tiếp đối mặt với các vấn đề tồn kho như đề cập lại của Hội nghị Công tác Kinh tế Trung ương về “giảm hàng” và thí điểm thu gom và lưu trữ nhà cũ Thượng Hải, cũng như các biện pháp thúc đẩy nhu cầu như điều chỉnh hạn chế mua hàng của Bắc Kinh, thuế giá trị gia tăng giao dịch nhà cũ và ưu đãi thuế cá nhân, và điều chỉnh hạn chế mua hàng Thượng Hải. Chúng tôi ước tính rằng Bắc Kinh và Thượng Hải đóng góp 30% giao dịch nhà ở cũ của đất nước và 10% giao dịch nhà ở mới, và việc ổn định giá nhà ở ở các thành phố hàng đầu sẽ giúp ổn định thị trường cơ bản của thị trường nhà ở quốc gia.

Chú ý đến cơ hội đầu tư vào lĩnh vực bất động sản. Nếu sự chắc chắn về sự ổn định của giá nhà ở địa phương tăng lên, lĩnh vực bất động sản có thể dần chuyển từ trò chơi chính sách bốc đồng kể từ đầu tháng Giêng sang thị trường beta dưới sự hợp tác của các nguyên tắc cơ bản và có ba loại ý tưởng đầu tư tùy thuộc vào mức độ thiên vị gió của nhà đầu tư: 1) phân bổ các mục tiêu ổn định với các đặc điểm beta rõ ràng; 2) Cấu hình các mục tiêu tăng trưởng cơ cấu cho phát triển bất động sản; 3) Một số doanh nghiệp tư nhân đã quay trở lại “bảng thẻ” và đạt được mức định giá lại đáng kể dưới mức định giá quá cao.

Rủi ro

tồn kho nhà ở cũ tại địa phương tăng do các cú sốc ngoại sinh; Khối lượng đất ở mới tăng hơn dự kiến.

Hình 1: Quá trình điều chỉnh các chính sách bất động sản cốt lõi tại các đô thị năng lượng siêu cao

Nguồn: Trang web chính thức của Chính phủ, Vụ Nghiên cứu CICC

Hình 2: So sánh trước và sau khi điều chỉnh chính sách hạn chế mua hàng của Thượng Hải

Nguồn: Trang web chính thức của Chính phủ, Vụ Nghiên cứu CICC

Hình 3: Xu hướng giá niêm yết nhà ở cũ tần suất cao tại các thành phố trọng điểm

Nguồn: Shell và các đơn vị trung gian khác, Phòng Nghiên cứu CICC

Hình 4: Tỷ lệ giá trên sổ sách động và tỷ lệ giá-thu nhập động của các công ty bất động sản A-share

Lưu ý: Kể từ ngày 25 tháng 2 năm 2026

Nguồn: Thông báo công ty, Gió, Phòng Nghiên cứu CICC

Hình 5: Tỷ lệ giá trên sổ sách động và tỷ lệ giá-thu nhập động của các công ty bất động sản Hồng Kông

Lưu ý: Kể từ ngày 25 tháng 2 năm 2026

Nguồn: Thông báo công ty, Gió, Phòng Nghiên cứu CICC

(Nguồn bài viết: Báo Tài chính Nhân dân)