Ổn định, Cấu trúc lại, Lặp lại: Hành động tiếp theo cho ngành nhà ở của Trung Quốc

(MENAFN- Trend News Agency) ** BAKU, Azerbaijan, ngày 25 tháng 2.** Ngành bất động sản Trung Quốc đã bước vào giai đoạn điều chỉnh kéo dài, với dữ liệu từ tháng 11 năm 2025 đến tháng 2 năm 2026 xác nhận rằng sự suy thoái không chỉ tiếp tục mà còn, ở một số khu vực, đang trở nên nghiêm trọng hơn. Đồng thời, chính phủ ngày càng thể hiện rõ ý định chuyển hướng khỏi mô hình tăng trưởng trước đây của ngành, thay vào đó hướng tới một khung cấu trúc mới có thể hình thành.

Theo Cục Thống kê Quốc gia (NBS), giá nhà mới xây ở 70 thành phố lớn giảm 2,4% so với cùng kỳ năm trước vào tháng 11, tiếp đó giảm 2,7% vào tháng 12, và giảm 3,1% vào tháng 1 năm 2026. Sự giảm giá tháng 1 đánh dấu mức giảm mạnh nhất kể từ tháng 6 năm trước. Trên cơ sở hàng tháng, mức giảm liên tục duy trì ở mức -0,4% trong ba tháng liên tiếp.

Ngay cả ở các thành phố cấp một - Bắc Kinh, Thượng Hải, Quảng Châu và Thâm Quyến - động thái vẫn còn khá trầm lắng. Tháng 1, giá nhà mới tại đó giảm 0,3% so với tháng trước và giảm 2,1% so với cùng kỳ năm ngoái. Thượng Hải vẫn là ngoại lệ, ghi nhận mức tăng trưởng 4,2% hàng năm, mặc dù tốc độ đang chậm lại. Thị trường thứ cấp chịu áp lực rõ rệt hơn: tại Bắc Kinh, giá nhà đã giảm tới 8,5% so với cùng kỳ năm trước, và tại Quảng Châu giảm 7,8%.

Đầu tư bất động sản giảm 17,2% trong năm 2025, tổng cộng đạt 8,28 nghìn tỷ nhân dân tệ. Tổng diện tích sàn của nhà ở mới bán ra giảm 8,7%. Tháng 12, doanh số bán nhà mới trong một số phân khúc giảm từ 15-23%. Các nhà phân tích của S&P Global Ratings dự đoán doanh số bán nhà chính trong năm 2026 sẽ giảm thêm 10-14%, với giá giảm từ 2-4%. Các ước tính khác cho thấy mức giảm thêm 2-3%.

Tuy nhiên, đằng sau những con số khô khan này, một sự chuyển đổi sâu sắc đang dần rõ nét. Chính quyền đang dần rời xa mô hình kích thích dựa trên cho vay quy mô lớn đối với các nhà phát triển. Chính sách “ba đường đỏ” nghiêm ngặt đã được nới lỏng hiệu quả, nhưng thay vì quay trở lại các chính sách cũ, một mô hình phát triển mới gọi là “mô hình phát triển mới” đang được giới thiệu.

Các yếu tố chính của mô hình này khá đơn giản.

Thứ nhất, cơ chế “danh sách trắng”. Các ngân hàng không cho vay toàn bộ các công ty, mà chỉ cho vay các dự án cụ thể nằm trong danh sách được phê duyệt. Ưu tiên hoàn thành các dự án mà người mua đã thanh toán. Điều này giảm thiểu rủi ro xã hội và tăng cường niềm tin của người tiêu dùng.

Thứ hai, mua nhà không bán được của nhà nước. Các chính quyền địa phương, thông qua các công ty nhà nước, mua lại các căn hộ từ các nhà phát triển tư nhân để chuyển đổi thành nhà xã hội và nhà cho thuê. Cách tiếp cận này vừa cung cấp hỗ trợ thanh khoản cho các nhà phát triển, vừa giải quyết nhu cầu mở rộng nguồn cung nhà ở giá phải chăng.

Ở cấp độ doanh nghiệp, tình hình vẫn còn không đồng đều. Doanh số hợp đồng của 100 nhà phát triển hàng đầu giảm khoảng 27% so với cùng kỳ năm 2025. Tổng thiệt hại dự kiến của ngành trong năm 2025 vượt quá 240 tỷ nhân dân tệ. Các nhà chơi tư nhân tiếp tục tái cấu trúc nợ của họ. China Vanke dự báo lỗ khoảng 82 tỷ nhân dân tệ và vẫn chịu áp lực từ các nghĩa vụ vượt quá 50 tỷ USD, mặc dù đã tránh vỡ nợ chính thức. Country Garden đã hoàn tất tái cấu trúc nợ nước ngoài và tiếp tục hoạt động mặc dù doanh số bán hàng giảm mạnh. Evergrande đang trong quá trình thanh lý.

Trong khi đó, các nhà phát triển nhà nước và bán nhà nước như Poly Developments, China Overseas Land & Investment, China Resources Land và các đơn vị khác thể hiện khả năng chống chịu tốt hơn, tập trung vào các dự án tại các thành phố lớn và trong phân khúc nhà nâng cấp.

Ý nghĩa kinh tế của những diễn biến này rất lớn. Khoảng 70% tiết kiệm của các hộ gia đình Trung Quốc được đầu tư vào bất động sản. Giá giảm tạo ra hiệu ứng “giàu âm”: người tiêu dùng trở nên thận trọng hơn trong chi tiêu. Ngân sách khu vực cũng chịu áp lực thêm, vì trước đây tới 40% doanh thu của họ đến từ bán đất cho các nhà phát triển. Sự chậm lại trong giao dịch đất đai đang tạo ra các khoảng trống tài chính cần các cơ chế cân đối mới.

Tuy nhiên, tháng 2 đã xuất hiện những dấu hiệu đầu tiên của hoạt động ổn định tại các thành phố cấp một. Tại Bắc Kinh, số lượng giao dịch thị trường thứ cấp tăng 15% so với tháng trước; tại Thượng Hải, tăng 26,7% so với cùng kỳ năm ngoái. Thị trường thứ cấp hiện chiếm khoảng 65% tổng khối lượng giao dịch. Mặc dù còn quá sớm để nói về một sự đảo chiều, nhưng sự gia tăng hoạt động giao dịch cho thấy người mua dần thích nghi với môi trường giá mới.

Các cơ hội tích cực tiềm năng chính xác nằm trong giai đoạn tái cấu trúc này. Việc giảm cung vượt quá, chuyển hướng sang xây dựng cân đối hơn, và mở rộng phân khúc nhà ở giá phải chăng và cho thuê có thể hình thành một cấu trúc cầu bền vững hơn. Sự tập trung thị trường quanh các nhà chơi tài chính ổn định giảm thiểu rủi ro hệ thống. Đối với các hộ gia đình, giá giảm cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở tại các thành phố lớn.

Năm 2026 khó có thể chứng kiến sự phục hồi nhanh chóng của thị trường bất động sản Trung Quốc. Thay vào đó, nó có thể chuyển thành giai đoạn ổn định, với các đợt điều chỉnh giá liên tục và sự ổn định dần của khối lượng giao dịch.

Câu hỏi then chốt vẫn là: thị trường sẽ theo hướng nào? Một khả năng là điều chỉnh kéo dài, vừa phải, với giảm dần tồn kho và tăng cường niềm tin của người tiêu dùng. Hoặc, ngành có thể chuyển đổi nhanh hơn sang mô hình mới, trong đó bất động sản đóng vai trò ít hơn nhưng bền vững hơn trong nền kinh tế rộng lớn hơn.

Hiện tại, thị trường vẫn đang tìm kiếm cân bằng. Kết quả cuối cùng sẽ phụ thuộc phần lớn vào sự kết hợp giữa kỳ vọng của người tiêu dùng, kỷ luật tài chính của các nhà phát triển, và hiệu quả của các biện pháp điều chỉnh trong tương lai. Trong khi quá trình chuyển đổi cấu trúc vẫn đang diễn ra, còn quá sớm để rút ra kết luận cuối cùng. Tuy nhiên, chính trong thời điểm này, các tham số nền tảng cho giai đoạn tiếp theo của thị trường nhà ở lớn nhất thế giới đang được thiết lập.