Mình vừa nhận ra nhiều người đang nhầm lẫn các chỉ số định giá bất động sản của họ và điều đó đang khiến họ mất tiền. Để mình phân tích rõ về chuyện GRM và GIM vì thật sự, biết sự khác biệt này có thể thay đổi cách bạn đánh giá các giao dịch.

Về cơ bản, bạn có hai cách chính để nhìn nhận các bất động sản cho thuê - là Hệ số Nhân Thuê Tổng (GRM) và Hệ số Thu nhập Tổng (GIM). Nghe có vẻ giống nhau nhưng thực ra chúng đo lường những thứ khác nhau và điều đó rất quan trọng.

GRM là gì mà hầu hết các nhà đầu tư nhà ở sử dụng. Bạn lấy giá trị bất động sản chia cho thu nhập cho thuê hàng năm. Đơn giản. Nếu bạn mua một căn nhà đơn lập hoặc một căn duplex mà thu nhập chủ yếu đến từ tiền thuê, GRM là chỉ số bạn nên dùng. Giả sử một bất động sản có giá 400 nghìn đô la và thu về 50 nghìn đô la mỗi năm từ thuê, GRM của bạn là 8. GRM thấp thường biểu thị giá trị tốt hơn cho việc tạo ra thu nhập.

Còn GIM thì rộng hơn. Bạn xem xét tất cả mọi thứ - tiền thuê cộng với phí đỗ xe, thu nhập từ giặt là, lưu trữ, bất cứ thứ gì khác mà bất động sản tạo ra. Đây là nơi so sánh giữa GRM và GIM trở nên thú vị vì GIM cung cấp bức tranh toàn diện hơn. Một bất động sản giá 500 nghìn đô la với tổng thu nhập hàng năm là 100 nghìn đô la cho bạn GIM là 5. Điều này hữu ích khi bạn đánh giá các tòa nhà đa gia đình hoặc bất động sản thương mại có nhiều nguồn thu nhập khác nhau.

Tuy nhiên, điều mình thấy nhiều người hiểu sai là họ nhìn vào số liệu của GRM và GIM rồi nghĩ đó là toàn bộ câu chuyện. Không phải vậy. Các chỉ số này hoàn toàn bỏ qua các chi phí thực tế của bạn - bảo trì, thuế bất động sản, phí quản lý, tỷ lệ trống, tất cả những thứ đó thực sự ăn vào lợi nhuận của bạn. Một bất động sản có hệ số nhân thấp hấp dẫn vẫn có thể là một cái bẫy tiền nếu chi phí vận hành quá cao.

Vị trí cũng quan trọng. Một bất động sản ở thị trường sôi động có thể có hệ số nhân cao hơn nhưng vẫn đáng giá nếu tiền thuê đang tăng lên. Các chỉ số này không phản ánh điều đó. Đó là lý do khi bạn so sánh hiệu suất của GRM và GIM giữa các bất động sản khác nhau, bạn cần phải bổ sung các phân tích khác - xu hướng thị trường, yếu tố kinh tế, nhu cầu địa phương.

Kết luận thực tế? GRM phù hợp cho các thuê nhà đơn giản, nơi bạn chỉ thu tiền thuê. GIM hợp lý hơn khi bạn xem xét các bất động sản có nhiều nguồn thu nhập đa dạng. Nhưng dù sao đi nữa, hãy dùng chúng như một điểm khởi đầu, chứ không phải là câu trả lời cuối cùng. Kết hợp chúng với phân tích tỷ lệ vốn hóa (cap rate), lợi nhuận trên tiền mặt (cash-on-cash), và kiến thức thị trường địa phương của bạn. Đó là cách bạn thực sự tìm ra các giao dịch tốt thay vì chỉ chạy theo các số multiplier thấp.