中期選挙に勝つために？トランプが「住宅の公平性」カードを切る：ウォール街の巨頭による住宅購入禁止を提案

アメリカ合衆国大統領トランプは最近、行政措置を直ちに実施し、立法を推進して、大型機関投資家による一戸建て住宅の購入を禁止する方針を発表しました。これは、一般米国家庭に「道を譲る」ことで、ますます深刻化する住宅の手頃な価格の危機を緩和することを目的としています。この声明は市場に衝撃を与え、大型住宅賃貸会社の株価は急落しました。

しかし、データによると、機関投資家は全米の一戸建て住宅の約1%しか保有しておらず、地域市場における比率も限定的です。アナリストは、この民粹主義的な感情に訴える措置は、政治的な考慮はあるものの、供給の深刻な不足や建設コストの高騰などの構造的矛盾に起因する住宅危機を根本的に解決することは難しいと指摘しています。政策が実施されれば、住宅投資の構造を再編する可能性がありますが、その実効性や潜在的な副作用については広範な議論を呼んでいます。

政策突発：トランプの住宅禁止令が市場に地震と政治的駆け引きをもたらす

アメリカ合衆国大統領ドナルド・トランプは、ソーシャルメディアの声明で衝撃をもたらし、大型機関投資家による一戸建て住宅の購入を禁止する措置を取ると明言しました。彼は率直に、「多くのアメリカ人の住宅夢はますます遠のいている」と指摘し、「人々は会社ではなく家に住んでいる」と強調しました。この強硬かつ明確な表現の宣言は、住宅の公平性に関する議論を瞬時に燃え上がらせ、資本市場にも連鎖反応を引き起こしました。

市場の反応は最も直接的かつ正直なものでした。発表後、主要な住宅賃貸・管理会社の株価は大きく下落しました。中でも、全米をリードする一戸建て住宅賃貸会社Invitation Homesの株価は7%以上急落し、もう一つの大手American Homes 4 Rentも6.3%の下落を記録しました。さらには、多角的な事業を展開する投資大手Blackstoneも、この声明により株価が4%以上下落しました。これらは、投資家がこの政策を、ビジネスモデルの存続空間に対する直接的な脅威と見なしていることを明確に示しています。今後の成長や収益性に深刻な制約が及ぶと予測しています。

政治的なスペクトルの観点から、この措置は一般的に、綿密に計算された選挙戦略と解釈されています。TD CowenのアナリストJaret Seibergは、この主張はトランプの民粹主義的な支持基盤を惹きつけるだけでなく、副大統領J.D. Vanceが長期にわたり支持してきた政策でもあると指摘しています。Seibergは、「この時期に提案を出すことは、トランプ陣営が住宅の手頃な価格問題が中期選挙にどれほど影響を与えるかについてどれほど懸念しているかを示している」とコメントしています。インフレ高騰と抵当貸付金利の上昇を背景に、住宅コストは一般有権者の最も関心の高い民生の痛点の一つとなっています。トランプは、「貪欲なウォール街の機関」に矛先を向けることで、複雑な住宅危機を理解しやすい道徳的な物語に単純化し、中低所得層の有権者の支持を獲得しようとしています。

一部の議会共和党員からの歴史的な疑念に直面しながらも、Seibergは、トランプ大統領と公然と対立しないために、共和党もこの問題で譲歩し、両党で関連法案を共同で通過させる可能性が高いと予測しています。ホワイトハウスは現時点で詳細な政策内容を提供しておらず、今月後半にスイスのダボスで開催される世界経済フォーラムでさらなる情報を明らかにするとだけ述べています。この演説は、グローバルな観察者にとって、具体的な政策の青写真や実行意志を垣間見る窓となるでしょう。

データ診断：機関投資家の保有率はわずか1%、高騰の真の推進力？

政策が効果的かどうかを評価するには、まず問題の実際の規模を明らかにする必要があります。トランプは住宅の難しさを機関投資家のせいにしていますが、統計データと実情には大きな乖離があります。米国企業研究所（AEI）の2024年8月の分析によると、少なくとも100物件を所有する機関投資家は、全米の一戸建て住宅の総量の約1%しか保有していません。たとえ、アトランタ（4.2%）、ダラス（2.6%）、ヒューストン（2.2%）などの都市圏であっても、支配的なコミュニティには遠く及びません。

確かに、政府監査局（GAO）の2024年の報告書は、機関投資の集中が特定地域の賃料や住宅価格を押し上げる可能性を指摘しています。米国不動産所有者連盟のエグゼクティブディレクターColin Allenもこの見解を支持し、「機関投資家が市場から買い取った住宅は、激しい競争の中で自住家庭の機会を奪ったことになる」と述べています。フェニックスなどの地域では、数万戸の住宅がさまざまな投資家によって保有されており、この商業行為は合法であるものの、その市場からの締め出し効果に対して社会的な懸念が続いています。

しかし、多くの専門家は、機関投資家だけをターゲットにすることは、住宅危機の核心的矛盾を曖昧にしてしまうと指摘しています。住宅価格を「天井」に押し上げているのは、何十年にもわたる供給と需要の構造的な不均衡の悪化です。Bankrateのデータによると、米国の住宅の75%以上が、多くのアメリカ人にとって手が届きにくくなっています。全米不動産業者協会のデータは、2024年の初めての住宅購入者が全取引の24%に過ぎず、2010年の50%から大きく減少していることも示しています。住宅経済学者は、近年の住宅価格高騰の根本原因は、在庫の深刻な不足にあると一般的に考えています。

米国住宅市場の核心矛盾データ

• 機関保有比率：全米の一戸建て住宅の約1%。
• 住宅の手頃さ：75%以上の住宅が多くの米国人にとって負担困難。
• 初めての住宅購入者比率：2024年は24%（2010年は50%）。
• 供給ギャップ：ゴールドマン・サックスは、正常な建設速度に加え、追加で300万から400万戸の住宅が必要と推定。

ゴールドマンのアナリストは昨年10月に、住宅価格圧力を緩和するには、正常な建設速度に加えてさらに300万から400万戸の住宅を増やす必要があると見積もっています。この驚くべき数字のギャップは、1%の市場シェアを持つ買い手層だけでは埋められません。むしろ、一部の専門家は、機関投資家の市場での役割は全て否定的ではないと警告しています。AEI住宅センターの上級研究員Edward Pintoは、「これらの投資家は、しばしば破損した住宅を購入し修繕して再び市場に投入し、実際に売却または賃貸可能な住宅供給を増やしている」と指摘しています。

専門家激論：住宅禁令は解決策か、それとも政治的慰めか？

トランプの提案を巡る核心的な論点は、それがどれだけ実際に住宅価格を下げ、普通の家庭の住居夢を実現させるのかという点です。業界の第一線からの反応は、一般的に懐疑的です。フェニックスの25年経験を持つ抵当貸付ブローカーJeremy Schachterは、「これはほとんど効果がないだろう」と率直に述べています。彼の根拠は、全米の賃貸住宅のわずか2%しか大手企業が所有していないという市場占有率の小ささにあります。

Schachterは、実際に購入者を助ける要素は、より高い給与と低い金利だと考えています。彼は特に、Fannie MaeやFreddie Macが徴収する、信用リスクや居住状況に基づく特定の費用について言及し、「これらの費用を制限または廃止できれば、金利は大幅に低下する」と述べています。この見解は、問題の解決策をよりマクロな金融・信用政策の領域に引き寄せ、市場の参入制限だけでは解決できないことを示唆しています。

Pintoは、市場の動態からより深い懸念を示しています。彼は、REITやプライベートエクイティなどの投資家による住宅購入を禁止すると、これらの機関が既存の物件を売却しにくくなり、市場に出回る物件が減少し、供給不足がさらに悪化する可能性があると指摘しています。これは、「小さな問題」を解決するために、より大きな「新たな問題」を生み出すことにほかなりません。

では、より良い解決策とは何でしょうか。Pintoは二つのアイデアを提案しています。一つは、空き部屋を免税で賃貸できるようにし、既存の住宅在庫をより効率的に活用すること。もう一つは、各州に対して、より多くの住宅を建設するよう促すことです。これらは、問題の核心—実質的な供給の増加—に直接働きかけるものです。地方の視点から見ると、「アメリカンドリーム」を実現できない潜在的な購入希望者の困難は、収入の伸びが住宅価格や金利の上昇に追いつかないことに起因しています。一部の研究は、民間投資家が住宅価格を20%から30%押し上げた可能性も示していますが、これは供給の弾力性不足の市場において、新たな需要の衝撃が拡大されることを意味しています。根本的な解決は、規制ではなく供給の拡大にあるのかもしれません。

政策の行方：禁令は実現可能か？住宅危機の解決策は？

トランプの提案は、議会の山で早速波紋を呼び、多党派の議員から複雑な反応が寄せられています。モンタナ州の共和党上院議員スティーブ・デインズは、「これらの機関投資家は、他の場所で良好な投資リターンを得る方法を見つけられるし、家庭のために最初の住宅を買おうとする普通のアメリカ人と競合する必要はない」と支持の立場を表明しています。これは、トランプの「人民優先」的な枠組みに沿った発言です。

一方、マサチューセッツ州の民主党上院議員エリザベス・ウォーレンは、この措置は「全く不十分」と批判し、トランプ政権の住宅政策の記録を非難しています。彼女は鋭く、「ドナルド・トランプ大統領在任中に、差し押さえられた住宅の数は21%増加した」と指摘し、「政府は国内最大の不動産企業2社の合併を承認したが、これにより住宅の売買コストはさらに上昇するだろう」と述べています。ウォーレンの批判は、単なる投資家の禁令を超え、より広範な政府の規制役割や経済政策の結果に議論を拡大しています。

この議論の行方は、多くの要因に左右されます。まず、最終的な法的形態が極めて重要です。行政命令によって「大型機関投資家」の定義を行うのか、それとも議会が詳細な立法を通じて適用範囲や免除条項（例：修繕中の危険物件投資家）を明確にするのか。異なる法的経路は、実行効果や市場への影響を大きく左右します。

次に、各州や地方政府の反応も無視できません。米国の住宅政策は地域性が強く、各州は自らの市場状況に基づき、連邦の禁令を強化、弱化、または調整する可能性があります。特に、住宅不足が深刻な西海岸の州と、市場が比較的安定している中西部の州では、地方の立法者の態度は大きく異なるでしょう。

最終的に、この政策が実現し、その効果を発揮できるかどうかは、2026年の中間選挙の重要なテーマとなるでしょう。象徴的な「ウォール街」への強硬姿勢を重視するのか、それとも実際に住宅供給を増やし、居住コストを下げる具体的な方策を重視するのか。いずれにせよ、トランプのこの声明は、「誰がアメリカのコミュニティを所有しているのか」という深い社会経済的問題を、再び全国の議論の中心に置くことに成功しました。