最近、商業ローンの仕組みについて深く調べていて、事前返済ペナルティに関して、利息維持と抵当権放棄(ディーフェザンス)の違いを多くの人があまり理解していないことに気づきました。これらは貸し手が自分たちを守るために使う全く異なるアプローチであり、正直なところ、状況によってその区別は非常に重要です。
まず、利息維持について説明します。基本的に、この条項を付けたローンを事前返済すると、貸し手が満期までローンを保持した場合に得られたはずの同じリターンを確保するためのペナルティを支払うことになります。計算は非常にシンプルで、彼らが失うはずだった利息収入を補償する形です。例えば、$5 百万ドルのローンを6%の固定金利で10年間借りているとします。5年後に事前返済を行い、その時点で同等の国債の利回りが4%だった場合、残りの5年間の2%のスプレッド分を前もってペナルティとして支払うわけです。
利息維持の計算には実は面白い数式があります。具体的には、残りの支払いの現在価値を求め、それにローンの金利と現在の国債利回りとの差を掛けるのです。例えば、80,000ドルのローンを6%で4年残っている場合、国債の利回りが4%だとすると、まず残りの支払いストリームの現在価値を計算し、その結果に差額を掛けて約5,808ドルの事前返済ペナルティが出ることになります。これは貸し手にとって予測可能なため好まれる一方、金利が
原文表示