Tenho olhado para REITs de varejo recentemente e, honestamente, a narrativa ao redor deles mudou muito mais do que as pessoas percebem. Todo mundo estava pessimista sobre o comércio eletrônico matando o varejo físico, mas essas empresas na verdade se recuperaram bastante.

Tenho comparado dois players sólidos aqui: Realty Income (O) e NNN REIT (NNN). Ambos são máquinas de dividendos legítimas, mas são animais bastante diferentes.

Reality Income é o peso pesado - estamos falando de mais de 15.000 propriedades, com cerca de 80% vindo de inquilinos do setor de varejo. Você tem Dollar General, Home Depot, Walmart, Walgreens na mistura. A empresa está basicamente em todo lugar no varejo. Sua taxa de ocupação fica em 98,7%, o que é honestamente impressionante dado o ceticismo em relação ao varejo. Eles também renovaram contratos de locação com taxas 3,5% mais altas. O rendimento de dividendos é de 5,7% e eles vêm aumentando trimestralmente há mais de 30 anos.

Depois, há a NNN REIT - operação muito menor, com cerca de 3.700 propriedades, mas esse é exatamente o ponto. A tese de investimento em NNN é diferente. Eles estão concentrados no varejo, mas com mais flexibilidade para crescer. A ocupação está sólida em 97,5%, e eles têm uma sequência de 36 anos de aumentos consecutivos de dividendos. O rendimento é de 5,9%, um pouco mais alto que o da Realty Income.

Aqui está o que torna um investimento em NNN potencialmente interessante: o tamanho menor significa que novas aquisições de propriedades podem realmente fazer a diferença no crescimento. A Realty Income é tão grande que adicionar propriedades é apenas... adicionar propriedades. É estável e confiável, mas não espere fogos de artifício.

Ambas as empresas estão arrasando no ambiente atual, no entanto. Nos primeiros nove meses de 2025, os REITs de varejo tiveram uma média de retorno de 6,9%. Essas duas especificamente descobriram como escolher inquilinos que não são tão cíclicos - supermercados, lojas de conveniência, automotivo - coisas que as pessoas precisam independentemente das condições econômicas.

A verdadeira questão é se você quer o gigante estabelecido e diversificado ou a jogada de investimento mais focada em NNN com potencial de crescimento. Pessoalmente, estou inclinando para a NNN REIT. Sim, é menos diversificada, mas é por isso que tem espaço para crescer. Realty Income é a escolha segura se você quer dividendos mensais previsíveis para sempre.

Ambas são ações de dividendos sólidas, se esse for o seu objetivo. Só depende da sua tolerância ao risco e se você valoriza mais estabilidade ou potencial de crescimento.