Então você está pensando em comprar uma propriedade bem bacana e de repente aparece essa conta de imposto extra que ninguém te avisou — essa é a situação do imposto sobre mansões. Aqui está o que você realmente precisa saber sobre como evitar o imposto sobre mansões ou pelo menos minimizar o valor que você vai pagar.

Primeiro, deixe-me esclarecer o que realmente é o imposto sobre mansões, porque o nome é meio enganoso. Não se trata de quão luxuoso ou grande é o seu imóvel. É literalmente um imposto acionado quando o preço de venda do seu imóvel atinge um determinado limite — geralmente por volta de 1 milhão de dólares, dependendo de onde você está comprando. O imposto é calculado como uma porcentagem do preço de venda, normalmente variando de 1% a mais de 5%, dependendo do seu estado.

Vamos supor que você esteja comprando em Nova York por 3 milhões. Nova York aplica 1% sobre os primeiros 2 milhões, e depois 1,25% sobre o milhão restante. Isso dá 32.500 dólares só de imposto sobre mansões, além de tudo mais. Bem significativo.

Agora, aqui está o ponto — os compradores geralmente acabam pagando isso na hora do fechamento, o que significa que você precisa incluir esse valor no seu orçamento junto com os honorários do advogado e o seguro de título. Mas existem estratégias legais para evitar o imposto sobre mansões ou pelo menos estruturar as coisas de forma diferente.

Uma abordagem bem simples é negociar o preço para baixo. Se uma casa está logo acima do limite, às vezes ambos os lados concordam em manter o valor abaixo do limite tributável. Outra estratégia envolve separar a transação — vender móveis ou acessórios separadamente do imóvel pode diminuir o valor registrado do imóvel, o que pode reduzir o seu imposto. Só tome cuidado para que tudo o que você fizer esteja de acordo com a lei fiscal, ou você pode acabar se complicando.

Alguns compradores também usam uma estrutura de LLC ao invés de comprar como pessoa física. Transações imobiliárias corporativas às vezes recebem tratamento fiscal diferente dependendo do estado, o que pode ser vantajoso. Honestamente, porém, antes de tentar esse caminho, converse com um consultor tributário, porque as regras variam bastante.

Diferentes estados têm limites bem diferentes. Nova York tem esse limite de 1% começando em 1 milhão e sobe para 3,9% para valores acima de 25 milhões. Cidades como Los Angeles, na Califórnia, têm suas próprias regras — 4% para imóveis entre 5 e 10 milhões, 5,5% acima de 10 milhões. Nova Jersey aplica uma taxa fixa de 1% para qualquer coisa acima de 1 milhão. Connecticut também tem um sistema por faixas — 0,75% abaixo de 800 mil, 1,25% entre 800 mil e 2,5 milhões, e 2,25% acima disso.

Então, qual é a verdadeira dica para evitar o imposto sobre mansões? Depende da sua situação e de onde você está comprando. A abordagem mais prática provavelmente é negociar o preço de venda se você estiver perto de um limite, ou buscar aconselhamento fiscal adequado antes de fechar o negócio. Os preços de imóveis continuam subindo nas grandes cidades, então até casas comuns estão atingindo esses limites agora. O imposto foi criado para atingir propriedades de luxo e financiar moradias acessíveis, mas está atingindo muito mais gente do que antes.

Resumindo: inclua isso nos seus custos de fechamento, entenda as taxas específicas do seu estado e, se estiver sério em minimizar esse valor, converse com alguém que conheça bem a legislação tributária antes de assinar qualquer coisa.